경제위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다

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경제 위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다 : 네이버 도서

 

https://blog.naver.com/yhopskin

대치동 키즈의 또-엇 : 네이버 블로그

평소 챙겨보는 대치통키즈님의 블로그를 통해 이 책의 저자인 제이원님의 존재(?) 알게 되었다.

책 발간기념으로 15만원 상당의 강의와 저자와의 온라인 만남(!) 이벤트를 하신다고 하길래, 일단 냅다 책을 주문했다. 

이 책을 읽고나서, 이전에 경매관련 책을 읽으면서 공부를 했으면서도 현실 직장인 입장에서 실제 입찰하러 법원까지 가지 못하게 됐던 권리분석, 임장, 명도에 대한 부담감을 많이 떨쳐낼 수 있었다.

또한 부동산 투자 뿐만 아니라 다른 투자에도 적용될 수 있는 주옥같은 투자원칙들(예컨데, 시장을 이기려고 들지말고 변화에 대응해야 한다 / 남이 내돈 벌어주는 일은 없다 등)을 다시 한번 마음에 새길 수 있었다.

그동안 직접 해보지도 않은 채 경매투자의 Risk만 걱정하며 정작 실전 투자는 한 발자국도 앞으로 나가지못했었는데 이 책을 통해 알게 된 경매(투자)의 원칙과 경매 프로세스의 디테일을 무기로 '스스로 배워서, 스스로 실천'하는 투자자가 될 수 있는 용기를 얻었다.

미국 헤지펀드의 대가인 레이달리오가 은퇴 선언을 하며, "향후 10년간은 과거 10년만큼 우상향하는 미국의 주식시장을 기대하기 어렵다."고 할 정도로 경제위기를 경고하는 목소리가 커지는 요즘, 개인적으로 경매의 매력도가 최고점에 이르게 될 시기를 앞두고 이 책을 접한게 된 것을 행운이라 생각한다.

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0. 왜 꼭 부동산 경매인가?

(1) 좋은 물건을 싸게(경기침체 때) 살 수 있다.

(2) 투자 물건을 선별하고 결정할 때 잘못된 정보나 지식의 간섭이 없다(중개사 X).

(3) 소유권 이전을 위한 권리관계를 법원이 책임진다.

(4) 레버리지를 극대화(경락잔금 대출) 할 수 있다.

(5) 임대를 자유롭게 결정(전세 or 월세를 내가 선택)할 수 있다.

(6) 집의 가치(명도 후 인테리어)를 높여 좋은 가격에 거래할 수 있다.

 

1. 마인드셋

(1) 안정적인 지금이 평생 갈 것이라는 생각은 착각이다.

 

(2) 중요한 것은 금액의 크기가 아니라 방법과 가능성이다. 방향이 올바르다면 속도는 중요하지 않다. 실패는 문제가 아니다. 진짜 문제는 경매시장을 떠나는 것이다.

 

(3) 진정한 스노우볼은 부동산(인플레이션을 먹고 크는 자산) 투자다. 집값은 종잣돈이 모일 때까지 기다려 주지 않는다. 단, 시장에 맞서지 말고 변화에 적응해야 한다.

 

(4) 인생은 선택과 집중이다. 선택했다면 그것에 ‘올인’해야 한다. 단, 내가 감당할 수 없는 수준의 물건을 소유하게 되면, 현재의 작은 손실을 버티지 못하고 미래의 큰 이익을 포기할 수밖에 없게 된다.

 

(5) 부자 중에 부동산 경매 안 하는 사람이 없다. 부동산 거래 방법 중 가장 주도적으로 투자할 수 있고, 직접 통제가 가능한 거래 수단이 ‘경매’다. 또한 좋은 물건을 시세보다 싸게 살 수 있는 유일한 방법이 ‘경매’다.

 

(6) 경매는 돈을 버는 수단일 뿐이다. 중요한 것은 ‘권리분석’이 아니라 ‘물건분석’이다. 즉, 좋은 물건(=전세가율이 높은 아파트)을 경매로 싸게(유찰) 사면 된다.

 

(7) 경매 투자하는 데 많은 돈이 필요하지 않다.

 

(8) 절대 남이 내 돈 벌어주지 않는다. 스스로 배워서 스스로 실천하라. 외롭지 않은 투자자는 없으며, 외로워야 성공한다.

 

(9) 부동산 투자는 서둘러봐야 평균치로 회귀한다. 부동산은 1~2년 이내 금방 돈이 불어나는 자산이 아니다.

 

(10) 현재와 같은 고인플레이션 시대에 저축으로 투자금을 마련하는 것은 미련한 짓.
가용할 수 있는 자원(레버리지+마통+퇴직금 중간 정산+담보대출+현금 but 1~2년 이내에 갚아야 할 단기 대출 & 대부업은 절대 X)을 총동원하는 것이 현명하다.

 

2. 투자 원칙

(1) 실전 투자 시 투자금은 가용 자원의 50%만 / 망해도 재기 & 잘 돼도 +의 50%만. 내가 감당할 수 없는 물건을 소유하며, 현재의 작은 손실을 버티지 못하고 미래의 큰 이익을 포기할 수밖에 없다(경매에 있어 투자금 책정이 가장 중요!).

(2) 경매 대상 : 무조건 아파트(부터)!!! / 상가투자 = 장사(사업) 경험이 있는 사람

(3) 임대전략 : 인테리어에 투자하고, 좀 더 비싸게 임대를 놓자!

(4) 투자 아파트 선정 기준 : 전(월)세가율 70%~90%

# 관심 지역의 전세가율임계점(시세가 상승하기 직전의 최대 전세율) 파악해보기

(5) 부동산은 소액(지방아파트)일수록 수익률이 높고 기회가 더 많다. 이러한 투자를 통해 종잣돈을 키워야 한다.

 

3. 투자 디테일

(1) 경락잔금 80%의 원리 : 1회 유찰 → 감정가의 80% * 80% = 감정가의 64%

# 통상적인 경락잔금 대출 비율은 = 낙찰가의 70%

 

(2) 잔금 납부 기간 : 낙찰 후 6주 이내(매각 허가 결정 2주 + 잔금 납부 기간 4주) / 잔금 납부와 동시에 촉탁등기(법원 명령으로 등기) = 내가 소유자가 됨

 

(3) 소유 등기 후 : 명도 = 통상 3~6개월 + 인테리어

# 취득세 + 명도비 + 수리비 + 기타수수료 예산 = 낙찰가의 10%

 

(4) 종잣돈에 맞는 물건 파악하는 기준 = 내 상황에서의 투자 상한 결정 기준

1) 초기투자금 = 월세 보증금 받을 때까지 묶이는 돈 : 낙찰가의 40%

[=낙찰가 100% – 경락잔금 대출 70% + 취득세 등 각종 제비용 10%]

2) 실투자금 = 월세 계약기간 종료까지 묶이는 돈 : 낙찰가의 20%

[=낙찰가 100% - 경락잔금 대출 70% + 취득세 등 각종 제비용 10% - 보증금 20%]

 

예> 가용자금 : 6천만원 = 실투자금 : 3천만원(=가용자금의 50%)이 있다면, 투자 가능한 낙찰가액은?

1) 초기투자금 : 3천 / 40 * 100 = 7천 5백 = 돌려쓸 수 있는 여유자금 불필요

2) 실투자금 : 3천 / 20 * 100 = 1억 5천
단, 이 경우 초기투자금으로 돌려쓸 수 있는 3천만원이 추가로 준비되어 있어야 함

 

(5) 부동산 경매 사이트 이용(연 30~50만원)은 필수

1) 스피드옥션 : 전반적으로 준수 / 지역 세부 구분 = 집중 가능 / 앱 있으나마나...

2) 탱크옥션 : 가성비(지지옥션과 양분?) / 앱 없음 / 행복재테크 카페 회원가 30만원

(6) 권리분석 : 최선순위 설정일자(말소기준 권리)가 반이다.

1) 권리분석 필수 서류

매각물건명세서 : 대법원 사이트에 매각기일(입찰일) 1주일 전에 공개

# 초보 투자자의 경우, 선순위임차인이 있다면 그 물건은 거를 것

현황조사서(법원 집행관의 임장보고서) : ‘점유 관계 등은 별도의 확인이 필요함’ 문구는 무시해도 무방

전입세대열람

· 경매 사이트를 통해 열람(없는 경우, 경매정보 프린트&신분증 가지고 동네 주민센터에 가서 발급 가능)

· ‘해당 주소지의 세대주가 존재하지 않음’ = 전입되어 있는 세대가 없음

· 세대주와 세대원의 전입 일자가 다른 경우, 최초 전입자의 전입일이 기준이 됨

 

2) 초보라면 피해야 하는 물건

가처분 : 가처분은 말소기준권리보다 날짜가 뒤에 있더라도 가처분의 원인이 소유권을 다루는 문제라면 본안소송에서 가처분권자가 승소할 경우, 낙찰받아 잔금을 치르더라도 소유권이 뒤바뀔 수 있음

유치권 : 아파트에 걸려있는 유치권은 대부분 성립하지 않지만, 경락잔금 대출 시 은행에서 유치권 취하서 제출을 조건을 하기 때문에 레버리지 활용이 어려움

지상권 : 투자가 아니라 도박에 가까움

선순위임차인

· 애초에 경매로 매각되어서는 안되는 물건(단, 경매 채권자가 선순위 임차인인 경우 제외)으로 경매시장에 나왔다는 것 자체가 문제

· 선순위 임차인 경매 사건의 문제는, 임차인이 보증금을 모두 배당받는지 알 수 있는 시점이 낙찰자가 잔금을 납부한 이후라는 것[낙찰자 = 100% 배당으로 생각했는데, 100%가 아니면 임차인에 대한 특별한 보호(임대차보호법)로 인해 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 지급하기 전까지 재산권 행사가 불가함]

# 경매 시장에는 좋은 물건이 매일, 매월 쏟아진다. 좋은 물건 두고 굳이 위험을 무릎쓰고 투자할 필요 없다. 하나라도 걸리는 점이 있다면 일단 Skip!

 

3) 권리분석 체크리스트

	내 용	O / X
1	매각물건명세서를 보고 최선순위 설정(말소기준권리)을 확인하였는지?
2	매각물건명세서상 임차인 및 기타 권리로 특이사항은 없는지?
3	최선순위 설정(말소기준권리)보다 앞선 등기부등본상 권리는 없는지?
4	최선순위 설정(말소기준권리)보다 앞선 임차권리는 없는지?
5	현황조사서상 특이사항은 없는지?
6	전입세대열람 확인후, 최선순위 설정(말소기준권리)보다 앞선 전입자는 없는지?
7	경매 물건 권리로 가처분, 유치권, 지상권, 선순위임차인은 없는지?

(7) 임장(물건분석) : 경매의 목적은 좋은 물건을 싸게 사는 것이다.

1) 임장은 예외

아파트, 오피스텔은 시세나 연식 등 상태정보를 인터넷 지도 & 어플 등에서 쉽게 찾을 수 있기에 굳이 임장을 가지 않아도 된다(빌라, 다세대, 다가구는 필요).

# 현장에 10번 가는 것보다 포털 지도 1번 꼼꼼히 보는 것이 훨씬 얻는게 많다.

2) 임장을 가야 하는 경우

다만, 내 가용자금 한도 내의 좋은 물건인데 현황조사서 내용이 불분명한 경우에만 임장을 간다.

3) 임장가서 할 일 : 임장 가서 할 일(중개소 방문 X) : 주변 생활 여건 확인 & 물건지 우편물 수취인(점유자일 가능성 高) 이름만 확인

 

(8) 입찰가이드

1) 입찰 가격 결정을 위한 2가지 가격

실거래가 : 얼마에 팔리는지 정확하게 아는 것이 먼저다.

감정(대출)가 : 대출 기준이 얼마인지 알아야 레버리지를 활용할 수 있다.

# 실거래가와 감정(대출)가를 모두 정확히 알아야 남기는 투자를 할 수 있다. 임장할 때 2가지 시세를 점검하는 습관을 들이자.

2) 실거래가와 감정(대출)가에 적용되는 원리는 다르다.

‘감정가 > 시세’인 경우 = 채권총액 > 집값

‘감정가 < 시세’인 경우 = 채권총액 < 집값

‘매도호가 ≒ 감정가’인 경우 = 부동산 호황기

‘매수호가 ≒ 감정가’인 경우 = 부동산 침체기

# 어떤 상황인지, 언제 감정했는지에 따라 ‘감정가 = 낙찰가’가 좌우된다. 즉, 부동산 침체기에 ‘채권총액 < 집값’인 물건이 가장 낮은 가격에 낙찰받는다.

3) 분양물건 경매감정가 = 시세와 무관하게 분양가대로 나온다.

4) ‘낙찰가’는 시장을 선행한다.

‘감정가’와 ‘낙찰가’ 사이에는 최소 3개월의 갭이 있다. 따라서 감정가보다 싸게 낙찰받았다고 정말 싸게 산 것도 아니고, 감정가보다 비싸게 낙찰받았다고 정말 비싸게 산것도 아니다.

5) 입찰하기 좋은 시기

- 휴가철(8월) : 입찰경쟁률이 가장 낮다.

- 이사철이 아닌 때 : 6월말~7월초(장마철), 11월~1월

6) 낙찰오차율 산정을 통해 낙찰가 예상하기

동일유사지역 내 낙찰사례분석 : 실거래가는 3개월 이내

낙찰오차율 : (실거래가 – 낙찰가) / 실거래가 = %

관심지역애 대한 모의 입찰 : 낙찰가 산정 연습 by 경매사이트

 

(9) 잔금부터가 진짜 시작

1) 경락잔금대출 : 대출은 항상 내가 감당할 수 있을 정도 = 고정수입 여유분으로 이자를 감당할 수 있는 범위 ex> 월 저축액 300만원이라면 한도는 300만원

# 내가 감당할 수 있는 범위라면, 부동산 투자를 위한 대출은 ‘좋은 빚’이다.

경락잔금대출은 법무사 계좌로 입금되고 내 계좌로 오지 않는다.

낙찰받은 후 법원 입구에서 만나게 되는 명함 아주머니는 나를 도와주려는 사람들임을 명심하고, 사건번호와 내 연락처를 적극적으로 알려주는 것이 현명하다.
ex> 금리 3%, KB시세 70%까지 대출 가능 / 낙찰자에게 이런 문자는 스팸 X!!!
가장 좋은 조건을 제시한 대출 딜러를 통해 경락잔금대출을 실행하면 된다.

2) 1금융권? : 경락잔금대출을 받을 때 1금융권 간판에 얽매일 필요 전혀 없다.

2금융권 : 수협, 새마을금고, 00저축은행, 보험회사, 증권회사, 자산운용회사 = 신용카드, 펀드, 보험 등을 취급하지 않아 대출이자가 주 수입원 = 대출조건이 덜 까다롭고 대출 비율이 높음

같은 조건이면 1금융권이나 2금융권이나 동일 : 1금융권은 대출↓이니까 금리도↓, 2금융권은 대출↑이니까 금리도↑ = 나에게 유리한 쪽을 선택하면 된다.

단, 대부업이나 사채를 썼다가는 골로 간다.

3) 법무사수임료

일반 매매(30~50만원)보다 경매가 비싸다(70~140만원) / 법무사보수표 = 대한법무사협회 사이트참고
(https://kjaar.kabl.kr/mod/page/view.do?MID=kjaa_page_0202&SEARCH=%EB%B3%B4%EC%88%98%ED%91%9C)

여유(잔금 납부 마감일)있게 진행하려면 법무비 견적서를 미리 요청하자

너무 수임료에 집착하다보면 더 불리한 조건으로 대출을 받아야만 하는 상황이 발생할 수 있으니, 적당한 선에서 타협하는 것이 좋다.

 

(10) 명도 대상 찾기와 대상자의 유형별 패턴

1) 명도의 정의 : 명도는 채권을 회수하는 과정일뿐이다. 괜한 감정몰입은 금물, 오히려 낙찰자 덕분에 채권자는 빚을 받을 수 있고, 채무자는 빚을 탕감할 수 있는 것이다.

# 어떤 물건도 명도가 될 수밖에 없다.

2) 명도 대상 찾기 : 집 열쇠 가지 사람을 찾아야 한다.

방법1 : 낙찰받은 후 신분증 지참해서 법원 경매계에 들러 법원서류 열람(당일 or 매각허가결정이 있을 2주 후에 가능) / 복사나 등사(보고 베낌)도 가능하니, 중요한 내용이 있다면 메모해야!

방법2 : 관리사무소, 채무자, 마지막 전입세대, 우편물 수령인 확인, 주변인에게 묻기 / 끝까지 누군지 모를때는 속썩지 말고 그냥 강제집행하면 된다.

# 관리사무소 꿀팁 : 관리사무소에 전화해서 ‘누가 살고 있는지?’ 묻는다 → ‘개인정보’ 어찌구 하면서 말해주지 않는경우 → ‘언제 이사 나갔는지?’만 묻는다 → 80% 이상은 ‘이사 나간 적이 없다’고 대답한다 = 현재 점유관계가 경매서류와 같다는 뜻
* 나머지 10% = ‘빈 집이다’ = 강제집행 신청
* 나머지 10% = ‘누가 이사왔다’ = 점유이전금지 가처분 신청(인터넷 전자소송)

3) 명도대상자의 4가지 유형

채무자겸 소유자 : 더 이상 잃을게 없는 상황 = 강제집행 비용(평수가 넓을수록, 짐이 많을수록 비용↑) 기준으로 이사비 협상

임차인 : 이사비를 줄 이유가 없음(=어쨋든 보증금을 받아서 이사를 나기기 때문). 명도확인서(내 인감)를 무기로 도의적인 수준에서 이사비 지급(=반드시 이사 나가서 짐을 뺀걸 확인하고 명도확인서를 줘야함. 명도확인서 먼저 주면 쌩까는 경우 有)

비록, 보증금을 못 받은 경우라도 다를 바 없음=배당을 아예 못 받을 정도로 빚이 많은 집에 임대차 계약을 한 임차인의 과오 = 임대인이 사실상 사기 친 것과 다를바 없음.

물상보증인 점유자 : 보증을 서서 법적 책임을 지게 된 사람 = 이제 거의 없음 / 채무자겸 소유자와 같은 패턴 단, 본인이 완전히 망한 것은 아니기에 조금 수월하다.

사건과 전혀 무관한 제3자(불법점유자) : 채무자가 이해관계인과 짜고 불법점유하는 경우로 그들의 요구(대부분 높은 이사비)에 끌려다닐 필요 없이 그냥 강제집행 신청

 

(11) 명도 시작 단계 : 인도명령과 내용증명 활용하기

1) 인도명령 : 낙찰받으면, 잔금 치를 때 꼭 인도명령도 신청(법무사에게 미리 요청) / 인도명령신청을 해놔야 나중에 강제집행 신청 가능

2) 내용증명 : 내용증명의 내용은 읽을 사람을 위한 것이어야 한다.

- 수집한 정보를 토대로 점유가자 이사 나가야 할 이유를 찾는다.

ex> 어린 자녀, 직업(선생 or 공무원) 등등

점유자의 직장을 알수 있다면, 직장으로 내용증명을 보내 ‘원만한 합의가 이뤄지지 않으면 모든 비용을 청구하여 급여에 대해 가압류를 하겠다’고 하면 효과가 좋다.

꿀팁 : 내용증명을 보낼 때 1부 더 준비해서 일반우편으로도 보내자.

 

(12) 비대면 명도 : 보이지 않는 적이 더 두렵다.

1) 명도 대상자와 직접 만나거나 전화 통화도 하지 않는 것이 현명하다.

- 연락은 오직 문자로만 한다.

낙찰받은 후 카톡 프로필 비공개로 돌리고, 모르는 번호는 절대 받지 않는다.

# 감정개입이 많을수록 지치고 힘만 더든다.

2) 불가피하게 명도 대상자와 전화 통화를 하게 되는 경우, 결정권 없는 ‘대리인’이 되어라(예예...전달해드리겠습니다).

3) 명도의 핵심 : 이사 날짜, 이사비

반드시 이사 날짜부터 정한다.

말도 통하지 않는 사람에게 시간 쓸 필요 없다. 일단 강제집행 신청부터 하자. 집행관으로부터 연락을 받으면 점유자의 태도가 바뀐다.

# 강제집행 신청 전 ‘나의 경매’에서 ‘인도명령결정문’이 채무자에게 송달되었는지 확인 필수

 

(13) 돈 버는 인테리어 가이드 : 핵심은 디테일!!! 쓸만해도...바꾸자!!!

1) 명도 후 인테리어는 필수! : 특히 월세는 인테리어 상태가 계약을 좌우한다.

2) 비싼 인테리어라고 다 좋은 건 아니다.

- 특히, 턴키 계약은 커미션 때문에 시공 품질이 떨어질 수 밖에 없다.

호구방지를 위해서는 최소 3군데 이상 견적은 필수

단, 지나치게 가격이 낮은 업체는 미끼가격일 수 있으므로 배제할 것

3) 인테리어 예산 설정과 집행

예산 설정 : 낙찰가의 5%~10%이하(싼집 = 10%, 비싼집 = 5%)

집행 : 내가 직접 ‘중개인’이 되어야 한다. 그러기 위해서는 ① 인테리어 공사 순서를 반드시 알아야 한다. ② 공정별로 다른 업체를 섭외해서 공사를 맡긴다.

업체간 일정 조율(미리 다음 공사 시작 일정 통지)과 공사를 위해서는 유두리 & 현관문 도어락 설치가 필수

모든 공사는 착수 50%, 잔금은 모든 공정 검수 후 일괄지급(거부 시 다른 업체 섭외)

공사 시작부터 공사 마친 후 폐기물을 꼭 치워달라고 인지시키기

4) 인테리어 공사 순서(8단계)

① 철거 : 안 쓸 물건 버리기, 원래 있던 거 아니면 다 버리는 게 좋다(연수기 등). 아파트 24평 기준 철거 비용 = 80~120만원

② 샤시 : 공사 필요할 확률 5% 미만, 브랜드 샤시(LG, KCC, 한황 등)는 AS비용이 저렴하기 때문에 필요하면 부르자

③ 배관(누수) : 공사 필요할 확률 3% 미만, 보일러 가동으로 점검(컨트롤러에 ‘물 부족 에러’가 뜨면 의심해봐야 한다) & 관리사무소에 누수 유무 확인

# 겨울철 동파로 인한 누수 = 임차인 책임

④ 화장실 : 크기와 무관하게 ‘갯수’에 따라 비용 책정 / 1개당 200~300만원

타일 : 전체 교체 or 덧방 / 교체한다면 베란다, 부엌까지 일괄로(공사비 = 인건비)

변기, 세면대 : 더러우면 교체(청소 안됨) / UBR구조(벽면이나 바닥이 타일이 아닌, 플라스틱 재질일 경우...손가락으로 두드려보면 안다)면 변기, 세면대 부분 교체가 불가하여 화장실 전체를 새로 공사해야 함
변기와 세면대 교체만 필요한 경우, 자재 비용이 뻔하기 때문에 현장방문이 필요 없고, 인터넷에서 주문하면 설치를 무료로 해주는 곳도 찾을 수 있다.

욕조 : 셀프인테리어를 도전해볼만 하다(?!)

⑤ 페인트공사 : 도배, 타일이 아닌 모든 곳은 페인트 / 공사비 = 인건비로 복수견적 必

⑥ 도배, 장판 : 중급 무난한 재질(도배 : 합지 but 곰팡이가 있는 경우 실크, 장판 : 모노륨) & 색상으로 / 강화마루가 설치되어 있다면 철거 추천

⑦ 전기공사

도배, 장판을 새로 해도 콘센트가 더러우면 보기 매우 흉하다. 교체할 때 한번에 다 하자(공사비 = 인건비)

명도 후 부동산 내부를 확인할 때, 콘센트 & 전등 개수와 상태를 미리 파악해두면 나중에 공사를 맡겨야 할 때 편하다.

콘센트 중 3~4개만 교체가 필요하다면, 교체할 부품을 미리 사놓고 도배사에게 부탁하면 공사비용을 아낄 수 있다. 단, 너무 무리한 요구는 금물

⑧ 싱크대 공사(중요!!!)

재질 : 중급 = 하이그로시 & 대리석 조합

싱크대는 반드시 전문업자가 직접하도록 한다.

견적문의 시 사이즈가 중요 : 명도 후 부동산 내부를 확인할 때, 싱크대 사이즈를 미리 재두어야 한다. ‘ㄱ’자 싱크대는 바깥쪽을 기준으로 길이를 잰다.

필요한 경우, 싱크대와 함께 신발장, 수납장도 함께 주문하면 비용을 아낄 수 있다.

⑨ 기타 : 방충망, 차광망, 비 막이, 빨래건조대 등은 가격이 비싸지 않고 임대에 큰 영향을 끼치지 않는다. 필요하면, 관리사무소나 중개업소에 물어보면 된다.

⑩ 입주청소 : 추천, 평당 1만원 대

5) 인테리어 공사 업체 찾기

네이버 지도에서 주소지를 선택한 후 ‘타일’ 또는 ‘욕실’로 검색한다.

목록을 보고 최소 3군데 이상 전화해서 견적을 받는다. 공사 경험이 많은 업체는 아파트 이름과 평형만 말해도 견적을 바로 확인할 수 있다.

6) 인테리어 사기꾼 골라내기

사업자등록증 확인

지나치게 낮은 견적 & 선입금 100% 요구 시 Pass

 

(14) 임대 노하우 : 싸다고 임대가 잘 나간다? No No

1) 큰돈이 오가는 부동산 임대는 단순히 싸다고 잘 나가지 않는다. 물건의 상태(인테리어)가 좋다면 내가 원하는 가격에 곧 나간다(중개업자의 “빈집으로 두느니 좀 싸게 빨리 임대 놓고 이자 내는게 좋지 않겠어요?”에 굴하지 말자).

2) 임대인 유형

- 보증금을 깍고 월세를 높이자는 임차인 : 비추, 월세 밀릴 확률↑

보증금을 올리고 월세를 깍자는 임차인 : 추천, 월세 안 밀림

3) 전세 비추 : 경락잔금대출 조기 상환 시 수수료 발생(1.5% 내외!!!)

4) 보증금 책정 기준 : 최우선변제금액 한도 +a(경매 넘어가도 문제없는 수준) & 최소한 2년 치 이상의 월세(나중에 소송까지 생각해서!)

* 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천300만 원

* 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천 300만 원

* 그 밖의 지역 : 2천만 원

https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=2466

5) 월세 책정 기준 : 매달 내야 하는 총 이자 비용(원리금균등상환)을 반드시(!!!) 초과할 것!!!

 

# 아무리 좋은 물건을 낙찰받아도 본인이 통제(임차인&대출)하지 못하면, 결국 손해로 이어진다 = 나의 한도를 넘어 욕심내지 말자!

 

(15) 좋은 중개업소 찾기 : 상위 20%의 중개업체가 80%의 계약을 한다.

1) 가급적 많은 중개소에 내놓기 : “저희에게만 내놓으면 됩니다”라고 말하는 곳이 중개를 더 못한다.

2) 중개소에 물건 내놓는 방법

① 집안 내부 사진을 꼼꼼히 찍어 블로그에 포스팅 한다.

② 네이버에 지역 검색해서 뜨는 모든 부동산에 전화한다. 용건만 간단히

“월세매물을 내놓으려고 하는데요. 중개사님 핸드폰 번호를 주시면 제가 정보를 문자로 드리겠습니다.”

③ 핸드폰 번호 받은 중개사들을 리스트업 한다.

④ 리스트의 중개사들에게 블로그 주소를 단체문자로 보낸다.

# 도어락 비번은 집을 보는 경우만 알려준다. 안 그러면 누가 누군지 모른다;;

 

3) 중개사 대하기와 임대인의 마인드

중개사를 자극해서 ‘적’으로 만들면, 임대차 협상이 잘 될 리가 없다. 중개사를 존중하되, 강요 등 선을 넘는 경우는 손절하자.

계약서에 도장 찍기 전까지는 끝난 게 아니다. 너무 큰 기대(가계약금 등)는 큰 실망으로 이어질 수 있다. 도장 찍고 좋아하자!