부의 인문학(20만부 기념 개정증보판) : 네이버 도서
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이 책은 자본주의에서 성공적인 투자를 위해 저자가 정립한(?) 원칙들을 경제학자 등 저명 인사(역사적으로 검증된! 거인)들의 이론을 인용해서 쉽게 풀어 설명해주고 있다. 개인적으로 이 책의 내용에 100% 동의하는 것은 아니지만 이 책을 통해 얻을 수 있는 인사이트가 잘 정리되어 있고 또한 강렬하다는 점에 대해서는 전적으로 동의한다.
1. 가짜 돈인 화폐를 모으지 말고, 진짜 돈인 부동산과 주식을 보유해야 한다.
2. 자산 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀다고 판단하면 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 이것이 자본주의에서 이기는 법칙이다.
(참고로 내가 읽었던 '부의 인문학'은 증보판이 아니었다...)
1. 프롤로그 : 자본주의에서 이기는 법칙
(1) 진입장벽이 곧 수익이다.
1) 가맹점 사업은 통제권이 없는 비즈니스다. 본점에서 재료비를 올리거나 광고를 안하면 수입이 줄어든다. 장사가 잘되면 더 많은 가맹점이 생겨 이익을 깎는다. 결국 가맹점은 인건비 따먹기 사업에 불과하다.
2) ‘거리의 소멸, 인터넷 혁명’이란 책을 안다면 상가를 사고 싶은 마음은 없을 것이다.
(2) 거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다.
1) 원리도 모른채 열심히만 하면 빨리 망할 뿐이다.
2) 고전 : 세상과 세월이 인정한 전문가의 분석
3) 투자에서의 완벽한 성공 : 시장과 반대의 입장에 서 있는데 시장이 틀리고 내가 옳았음이 밝혀질 때. 남과 똑같은 정보를 가지고 투자에 성공하기 위해서는 남과 다른 해석능력이 있어야 한다.
(3) 살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라
1) 월급쟁이가 부자가 된 경우는 거의 없다. 대다수 한국의 부자들은 저축이 아니라, 부동산이나 주식 가격이 올라서 부자가 된 것이다. 사업이 잘되면 부자가 되는데 큰 도움이 되는 것은 사실이지만, 사업소득만으로는 큰 부자가 되기 어렵다. 대부분의 사업가 역시 부동산과 주식 가격이 올라서 부자가 된 것이다.
2) 돈을 빌려서 실물 자산인 부동산에 투자한 사람은 돈을 벌게 된다. 시간이 지날수록 부동산 가격은 오르고 빚의 가치는 떨어지게 마련(인플레이션)이다.
3) 빚을 내서 부동산에 투자하면 실패할 확률은? 장기적으로 보면 0이다. 다만, 자산가격에는 사이클이 있기 때문에 과도한 빚을 내서 부동산 투자를 하다가 하락 사이클(통계작성 후 역사상 4번 : 노태우 정부의 200만호 공급, IMF, 2008년 금융위기, 그리고 지금?)에 걸리면 파산할 수 있다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서만 얻어야 한다. 이 원칙을 지키고 장기 투자를 하면 부동산은 절대 실망시키지 않는다.
# 가짜 돈인 화폐를 모으지 말고, 진짜 돈인 부동산과 주식을 보유해야 한다. 자산 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀다고 판단하면 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 이것이 자본주의에서 이기는 법칙이다.
2. 제1장 노예의 삶을 선택한 사람들
# 인간은 자유를 얻었지만, 고독과 불안을 느낀다. 고독과 불안을 피하기 위해 인간은 권위에 복종(누군가가 대신 정해주는 정답을 따름)한다. ‘자유로부터의 도피’ by 에리히 프롬(불안으로부터 도피하는 또 다른 선택은 종교다)
(1) 왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까? : ‘가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다.’ by 밀턴 프리드먼
1) 화폐 수량의 증가는 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무런 효과도 없다. 화폐 수량의 증가가 인플레이션으로 나타나는 데는 평균 2년정도 시간이 걸린다. 일단 인플레이션이 나타나기 시작하면 이를 당장 멈추게 할 수 있는 방법은 없다.
2) 정부 지출을 통해 통화공급을 늘리면 처음에는 좋지만, 반드시 인플레이션이라는 대가를 치러야 한다. 화폐를 찍어내는 것은 알코올 중독과 비슷하다.
3) 진보 정부는 언제나 큰 정부를 지향한다.
4) 인플레이션을 대비한 가장 좋은 피난처는 부동산이다.
(2) 전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다 : 경쟁 강도의 5가지 요소 신규 진입 위협, 라이벌 기업간의 경쟁, 공급자의 교섭력, 구매자의 교섭력, 상품(서비스)의 대체 위협 by 마이클 포터
1) 전략 = 인생은 줄서기
내가 남보다 잘하는 것은?
내가 남보다 잘못하는 것은?
세상이 어떻게 변하고 있는가? = 어떤 전략을 세울 것인가? = 경쟁 강도의 5요소
2) 경쟁 강도의 5요소
① 신규 진입 위협 : 진입장벽이 없다면(치킨집), 큰돈을 벌 수 있는 사업이 아니다.
② 라이벌 기업간의 경쟁 : 경쟁 기업 수가 적을수록(독점) 돈을 많이 벌 수 있다.
# 가장 가까이 있는 독점 사업은? 부동산 = 그 위치에 그 땅은 하나뿐이다.
③ 구매자의 교섭력 : 구매자가 대기업보다 일반 개인 소비자인 경우 돈 벌기 더 쉽다.
④ 공급자의 교섭력 : 원재료를 1곳에서만 사올 수 있다면(몬산토 : 씨앗) 높은 값을 지불할 수 밖에 없다.
⑤ 상품의 대체 위협 : 한 가시 상품만 파는 회사는 위험하다.
# 어떤 기업이 돈을 어느 정도 벌 수 있을지는 정해져있다. 독점기업에 투자하라!
(3) 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다 by 프리드리히 하이에크
ex> 최저임금제, 임대료 규제 정책, 모든게 공짜인 북한, 마오쩌둥의 참새 잡기 운동
(4) 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다 = 시장경제에 도덕적 잣대를 들이대는 어리석음으로부터 벗어나야 한다.
(5) 도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라, 임대료 통제 정책이다. by 하이에크
임대료가 낮으니 집주인 집을 방치하게 되고, 그 결과 도시는 점점 슬럼화되어 간다. 시장은 가격의 움직임을 보고서 무엇을 더 생산할지 판단(아파트 가격이 오르면 아파트를 더 많이 공급)한다.
(6) 경제민주화는 경기침체를 가져오는 첩경이다.
인플레이션의 악순환 : 실업률 감소를 위한 정부 지출 증가 → 인플레이션으로 인한 실질 임금↓ → 실질 임금 보전을 위한 임금 인상 요구 → 인플레이션 심화
노동조합은 특권을 추구한다 : 노동조합이 내세우는 ‘사회정의’는 그 개념이 매우 모호해서 그 뒤에 숨어 노조의 집단 이기주의를 추구하는데 매우 효과적이다. 조합원이 받는 높은 임금은 비조합원의 임금을 일정 부분 떼어내서 가져온 것이다.
경제민주화 = 경제문제 해결을 ‘다수결’로? = 경기침체를 만들어 내는 비법
3. 제2장 부동산 가격이 움직이는 메커니즘
(1) 서울(서울, 판교)과 지방(=제조업 중심의 지방도시 : 울산, 창원, 구미, 거제, 군산) 부동산은 양극화 될 것이다.
1) 혁신기업을 백업하는 3가지 요소 : 풍부한 인재, 지식전판, 인프라 제공(벤처 캐피탈, 경영지도, 회계처리 지원 등)
2) 각 지역의 주요 산업이 무엇이냐에 따라 도시의 흥망성쇠가 결정될 것이다. 이런 변화는 너무 거대해서 잠시 늦출 수 있을지라도 그 흐름을 되돌릴 수는 없다.
3) 정부의 ‘국토 균형 발전 계획’은 성공하지 못할 것이다.
(2) 슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라.
1) 뉴욕 소호 지역의 아파트 1대 가격 = LA 18채, 애틀란타 23채, 디트로이트 29채, 클리브랜드 30채...오하이오주 영스타운에서는 100채를 살 수 있다.
2) 한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이다. 세월이 가면 갈수록 서울과 여타 도시의 차이는 점점 더 벌어질 것이다.
# 승부처는 서울이라는 점은 어떤 경우에도 달라지지 않는다.
(3) 도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지
1) 자녀 교육
2) 안전
(4) 서울에 집 한 채 갖는게 평생 월급모으는 것보다 더 많이 번다.
1) 인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부(노동자)는 수입이 그냥 먹고 사는데 그친다. by 리카도
2) 최종 승자는 땅(부동산) 주인이다.
(5) 유일하게 오르는 것은 땅값이다. 땅 한 조각이라도 사 둬라.
(6) 국부론에서 얻는 부동산 투자 팁 3가지
1) 땅값은 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 땅값은 원인이 아니라 결과다. 아파트 전월세 가격도 마찬가지다.
2) 땅값은 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 집값은 투기꾼이 올리는게 아니다. 경제상황이 집값이 오를만하니까 오르는 것이다.
3) 경기호황일 때 땅 주인이 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 그러니까 월급쟁이 무주택자들은 빨리 내 집마련을 서두르는 것이 좋다.
(7) GTX개통 효과는 운임이 얼마가 될 것인지에 따라 달라진다.
1) 도로개통은 두 지역의 차이를 줄인다. 서울 집값과 동탄 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 즉, 동탄 아파트 가격이 오른다는 뜻이다.
2) 빨대효과로 동탄의 병원, 치과, 백화점이 장사가 안되고 서울의 병원 등이 더 잘된다.
3) GTX운임이 편도 8,000원을 넘어가면 GTX효과가 미약해진다.
(8) 정부의 부동산 대책 믿어도 되나?
1) 공공선택이론 : 정치인은 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데, 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기에 바쁘다 by 제인스 뷰캐넌
2) 서울 재개발·재건축 대신 경기도에 신도시를 건설하는 정책은 국가적으로 비효율과 낭비다. 아파트는 배관 파이프 때문에 40년이 되면 (어떤 정권이든)재건축 허가를 해줄수 밖에 없다. 서울에 재개발·재건축이 되면 경기도 집값은 타격을 받을수 밖에 없다. 결국 경기도에 신도시를 건설하는 정책은 경기도 집주인을 2번 죽인다.
(9) 1가구 다주택자에 대한 규제는 결국 집값 상승을 불러온다.
1) 1가구 다주택자는 단기적으로 집값을 상승시키지만, 장기적으로는 집의 수요와 공급의 균형을 이루게 함으로써 오히려 집값을 안정시킨다.
2) 주택을 공급하는 주체는 건설회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자이다. 1가구 다주택자에 대한 규제는 단기적으로는 집값을 안정시킬 수 있지만, 장기적으로는 집값을 더 올리는 비극을 초래할 수 있다.
3) 경제 원리를 무시한 선의의 조치는 비극적인 결과를 불러온다.
4. 반드시 이기는 주식 투자법
(1) 경기 예측을 통한 타이밍 투자는 불가능하다 by 케인즈 & 버핏
(2) 케인즈가 알려주는 주식 투자 포인트
1) 소수의 투자자가 되라 : 주식 투자의 중심 원칙, 일반 대중의 의견과 거꾸로
2) 집중투자하라 : 바닥에 구멍이 몇 개나 뚫렸는지도 모른 채 계란을 여러 바구니에 나누어 담는 것은 오히려 위험하고 손실을 높이는 확실한 방법이다.
3) 장기투자하라 : 눈앞의 주가 등락은 무시하고 장기적으로 보유해야 한다.
4) 신용투자하지 마라 : 어떤 경우에도 빌린 돈으로 대규모 투자는 안된다. 99번 성공해도 1번 실패하면 모든 게 끝장날 수 있다.
5) 싸게 사라 : 저PER & 저PBR 주식
(3) 투자 공식
1) 투자를 위해서는 2가지 질문에 답을 구해야 한다.
투자 기댓값 : 투자할 것인가?
켈리 공식 : 얼마나 투자해야 하나?
(4) 가치투자 : 평균회기의 법칙
1) 남들이 비관적이어서 팔 때 싸게 사고, 남들이 장밋빛이라고 살 때 비싸게 판다.
2) 유의사항 : 이런 투자전략은 특정기간 동안 작동하지 않을 수 있다.
(5) 집중투자
1) 개인은 5종목이면 충분하다. by 피터 린치
2) 개인에게 분산투자는 주식 종목이 아니라 부동산 & 주식에 분산하는 것이다.
(6) 주식투자 옵션 : 차트 분석으로는 절대 돈을 벌 수 없다(효율적 시장이론 by 유진 파마).
1) 인덱스 펀드에 투자하고 잊어버린다.
2) 자신만의 투자 기법을 개발한다.
3) 보다 덜 효율적이지만 상대적으로 돈 벌기 쉬운 부동산에 투자한다.
(7) 부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라
1) 손실에 대한 고통이 이익의 기쁨보다 2.5배 정도 강하다. 하지만 아무 데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험임을 알아야 한다.
2) 부자가 되는 방법
저축한다.
투자한다.
이것을 반복한다.
1살이라도 어렸을 때 시작한다.
(8) 자산 거품 지수 by 로버트 실버
1) 자산 거품의 원인은 인간의 ‘무리 짓는 행동’
2) 무리 짓는 본능을 극복하는데 도움 되는 지표 2가지
- 주가 :CAPE(Cyclically Adjusted Price-earnings Ratio)지표 by 로버트 실러
- 부동산 : S&P/Case-Shiller Index
5. 투자의 길을 만드는 부의 법칙
(1) 다들 강남에 살고 싶어하는 이유
1) ‘과시 본능’ by 애덤 스미스
2) 우리가 괴로운 이유 : 절대적 빈곤 X but 상대적 빈곤
(2) 어느 시장에 투자할 것인가? : 미국 주식이 가장 좋다 by 버핏
(3) 투자에 활용하는 파레토의 법칙 : 부의 양극화가 가속화 된다.
1) 부동산 : 부자들이 사는 동네 근처(성남 재개발 지구)에라도 투자하라.
2) 주식 : 5개 종목 이내로 투자하고, 수익이 난 종목은 상승추세가 꺾일때까지 지속적으로 보유한다.
(4) 리스크 관리 : 투자의 리스크는 수학적으로 계산한 것보다 더 자주일어난다. 따라서 투자에 있어 리스크 관리(감당 가능한 범위 내에서의 투자)는 아무리 강조해도 지나치지 않다.
(5) 자본주의 게임의 법칙
1) 불평은 해결책이 아니다 : 수 많은 사람들이 토마 피케티가 쓴 ‘21세기 자본’을 읽고 세상이 잘못되었다고 불평했지만 그것은 해결책이 아니다. 불평만 하다 새의 먹잇감이 되는 메뚜기(푸른 들판에 사는 붉은 메뚜기)가 되어서는 안된다.
2) 자본 수익률은 역사적으로 검증되었다. 한국의 부자 역시 대부분 부동산과 주가 상승의 결과로 탄생했다.
(6) 직관 따위는 무시하고 냉정하게 판단하라.
1) 투자를 잘 하려면 ‘빠른 생각’이 아닌 ‘느린 생각’을 해야 한다. by 대니얼 카너먼
2) 직관적으로 그럴듯한 정답이 떠오를 때 반드시 이것을 의심해야 한다.
3) 투자를 망치는 2가지 편향
- 과도한 자신감
- 낙관론
(7) 인간 본성을 이해하면 투자할 곳이 보인다.
1) 과시욕 : 강남에 살고 싶은 욕망도 인정해줘야 한다.
2) 자녀에 대한 부모의 사랑(학구열) : 학군의 가치는 영원하고, 학군 역시 양극화 될 것이기 때문에 그 중요성은 더 높아질 것이다. 부동산 투자 시 반드시 학군을 따지자.
6. 에필로그 : 투자에 성공하려면 본능을 극복하라
(1) 우리는 자본주의 시장경제에 적응 할 수 있는 두뇌(본능)를 타고나지 않았다.
(2) 투자를 실패하게 만드는 본능
1) 무리 짓는 본능
2) 영토 본능
3) 쾌락 본능
4) 근시안적 본능
5) 손실 공포 본능
6) 과시 본능
7) 도사환상 : 나는 주식 도사이기 때문에 등락을 정확히 맞출 수 있다.
8) 마녀환상 : 지금의 가난은 다 남의 탓이다.
9) 인식체계의 오류 : 일확천금만을 노리는 본능
# 대다수의 사람들은 본능대로 산다. 가난하게 사는 게 가장 쉬운 선택이기 때문이다.
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