경매하는 직장인 : 650만 원으로 3년 만에 40억 원 만든 경매 투자법

https://search.shopping.naver.com/book/catalog/32481838081?cat_id=50005836&frm=PBOKPRO&query=%EA%B2%BD%EB%A7%A4%ED%95%98%EB%8A%94+%EC%A7%81%EC%9E%A5%EC%9D%B8&NaPm=ct%3Dla6lbaco%7Cci%3Dfed2eb0b7a0a5b0c167a64ae05372a6a37b93ab7%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D4578d914c3b4c0d8a423629e402badf71aea7261 

경매하는 직장인 : 네이버 도서

경매에 대해 공부해보겠다고 마음먹고 근처 도서관에 들러 '경매' 키워드로 검색했다가 대여가 가능한 책으로 나와서 일단 냉큼 빌려서 읽었다. 경매에 관한 저자의 경험을 잘 녹여낸 본문 내용도 좋았지만, 현직 직장인으로서 과거 저자가 직장생활과 경매생활(?)을 병행하면서 얻은 팁들이 더 마음에 와닿았다.  

 

 

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1. 직장인 경매팁과 주의사항

 

(1) 쉬운 물건 위주로, 퇴근 후 1~2시간 이용 : 꾸준히 하다보면 속도도 빨라지고, 물건보는 눈도 기르게 된다.

# 경매가 힘들어도 야근 수당보다 수익도 훨씬 많고, 가성비도 좋다. 포기하지 않고 1~2년 지나면 평범하게 시간을 보낸 직장동료와는 인생이 달라진다.

 

(2) 대리인 입찰제도 : 법원 참석 시간은 보통 10시~13시반 사이, 시간이 애매해서 입찰에 참석하려면 휴가를 내야 하기 때문에 대리인(본인 위임장, 인감증명서, 인감이 날인된 기일입찰표)을 통해 입찰하자.

1) 계약방법

개인과 계약(건 by 건) : 낙찰 여부와 무관하게 입찰 할때마다 5~10만원

경매업체와 계약 : 최초 30만원, 원할 때 대리 입찰을 보내는 방식, 낙찰됐을 경우 추가로 낙찰 금액의 1%를 수수료로 지급

2) 서류는 2~3일전에 미리 보내고 입찰 보증금 및 대행수수료는 전날까지 입금

 

(3) 경매사실을 회사에 알리지 말라 : 내가 잘되면 ‘일은 안하고 경매하러만 다니는 사람’으로 낙인찍힌다.

# ‘본인보다 잘 나간다.’고 생각하면, 순식간에 적으로 돌변할 수도 있다.

 

2. 경매 시작 전 알아야 할 것들

 

(1) 자본금 : 최소 3천만원이 필요. 단, 마이너스 통장을 이용하면 즉시 도전 가능

 

(2) 경매 보증금을 날리는 3가지 경우

1) 고가 낙찰 : 시세보다 높은 가격을 써내는 경우

# ‘단독 낙찰’이라도 후회하지 않을 가격을 써내자

2) 잔금을 못 치루는 경우 : 경매 대출 전문 상담사들은 낙찰받기 전에는 상담을 잘 안해준다. 잘 안해준다는 것이지, 불가능하다는 것은 아니기 때문에 낙찰 전에 반드시 상담사로부터 대출 가능 금액을 확인하고 입찰해야 한다.

3) 입찰서류에 가격을 잘 못 기재한 경우 : 입찰표는 반드시 워드로 작성

(3) 물건 검색 : 유료 사이트 활용 추천(스피드 옥션) + 씨리얼 - ‘해당 번지 사례’ 검색을 통해 경매 낙찰 사례, 입찰경쟁률, 감정가 대비 낙찰율 조회

 

(4) 유료 경매사이트에서 주의 깊게 봐야 하는 것

1) 입찰 일시 : 입찰 법원 & 시간

2) 감정가/최저가/보증금 : 감정가 = 대출 기준

3) 내외관 사진 및 지도

4) 임차인 현황

5) 등기(집합)

- 감정평가서

- 현황조사서 : 임대차 관계, 점유 관계, 부동산 현황

- 매각물건명세서

6) 추가 사진 : 조사관이 현장을 촬영한 사진

- 네이버 지도(로드뷰) : 주변 환경 및 인프라 확인

- 전자지적도 : 땅(토지)의 용도 위주로 나와 있는 지도

- 씨리얼(온나라지도) : 주소지의 실거래 가격 및 건물에 대한 정보 확인

7) 인근진행물건 : 인접한 지역에 같은 물건종별 현재 진행 중인 경매사건 확인

인근매각물건 : 경쟁률, 입찰가격 등 유추

해당번지사례 : 과거 경매 낙찰 사례 확인

8) 조회 수 동향 : 최근 2주간 통계

9) 예상배당표 및 소유권 이전 비용 : 낙찰가격에 따른 채권자의 배당금액 확인 가능. 특히 대항력있는 임차인이 있을 경우, 얼마에 낙찰됐을 때 얼마만큼 배당이 덜 되는지 확인 가능

# 유료 경매사이트 맹신 금지. 불안하다면, 특수물건 및 대항력 있는 임차인 거주 물건은 제외하고 입찰하면 안전하다.

 

3. 권리분석 요약과 사례

(1) 대항력 있는 임차인 판단 기준 : 5가지 말소기준 권리(근저당, 경매기입등기, 가압류, 담보가등기, 전세권) 중 가장 이른 날짜 VS 임차인의 전입 일자

(2) 위장 임차인의 경우, 사실관계를 입증할 증거가 확보되지 않았다면(사실 있다해도 입증하기 쉽지 않다) 입찰하면 안된다.

(3) 선순위전세권은 전입신고가 안되어 있으면 모두 소멸되고, 전입신고가 되어 있고 선순위라면 미배당금액을 인수해야 하니 위험한 물건이다.

(4) ‘토지별도등기 있음’ : 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔)에만 존재, 건물이 올라기 전에 토지만을 담보한 대출이 있다는 의미로 반드시 토지등기부를 열람해서 대출액 등을 확인해봐야 한다.

 

4. 실전 대출 팁

(1) 최대한 많은 상담사에게 대출을 문의할수록 좋은 조건의 대출을 찾을 확률↑

 

(2) 대출 상담사에게 문자 보내기

1) 필수 정보

사건번호

소유 중인 부동산 개수

연 소득

현재 보유중인 대출액

2) 나의 총 대출, 부동산 보유, 소득이 달라질때마다 휴대폰 메모장에 적어두자

5. 실전 입찰

(1) 법원 제출 서류

1) 기일입찰표 : 입찰가격을 써내는 서류

2) 입찰보증금 봉투 : 보통 10% but 사건마다 다르니 반드시 확인

3) 입찰봉투 : 기입입찰표, 입찰보증금 봉투, 위임장을 모두 넣고 집행관에게 제출

위임장 필수 기재 사항 : 관할법원 및 사건번호 / 입찰자 정보(인감날인, 주소, 전화번호, 이름, 주민등록번호) / 대리인정보(지장 or 인감날인, 주소, 전화번호, 이름, 주민등록번호)

 

(2) 법원 서류 제출 후 : 수취증(패찰 시 보증금을 돌려받기 위해 필수)

 

(3) 낙찰 시 = 잔금납부일까지 대략 35일

1) 항고기간 = 1주일

2) 매각허가 결정 = 항고기간으로부터 1주일

3) 잔금납부기한 = 매각허가 결정으로부터 1주일

 

(4) 경매법정에서 알아야 할 것들

1) 입찰시간 및 법정 확인 : 수원지방법원 = 성남, 여주, 평택, 안산, 안양 5개의 지법이 존재한다.

2) 촬영금지

3) 대출액 재확인 : 법원에 있는 대출상담사에게 다시 한번 확인

4) 물건 입찰 순서 확인 : 보통 사건번호가 빠른 순서대로 하지만, 입찰자가 많은 물건을 먼저 진행하기도...불안하면 첨부터 끝까지 다시 보기

 

6. 명도 팁

(1) 내용증명 발송 등 : 제3자(사무관) 이름으로 / 내용증명 = 우체국 사이트에서도 가능

 

(2) 이사비 산정 기준 = 강제집행 비용 = 1평당 10만원 내외

 

(3) 인도명령신청 : 대출을 중개해준 상담사 or 법무사에게 미리 이야기하면 법원에 서류를 제출하면서 서비스로 진행하니 꼭 하기

# 합의가 완료되었다가 하더라도 만일을 대비해 인도명령신청과 내용증명은 보낸다.

 

(4) 점유이전금지가처분

1) 필요성 : 인도명령의 대상이 바뀌는 경우(누군가 새로 이사온 경우) 다시 인도명령신청을 해야 하는데, 이를 방지하기 위함

2) 알아야 할 것 : 채권자, 채무자의 정보(?)

3) 절차

부동산 점유이전금지가처분 신청서 작성

송달 예납금 입금 : 등기부등본, 매각허가결정문, 전임세대열람 첨부

보증보험 보증서 제출 : 신청서 제출 후 일주인 전후로 담보제공명령원을 받으면, 이를 지참해서 서울보증보험에서 보증서를 발급받아 보험료 납부 후 법원에 제출

결정문 송달 : 점유이전금지 강제집행 신청 / 송달은 1주일 이내

점유이전금지가처분 집행(≒강제집행) : 집행관, 증인 2명, 신청자 총 4명이 열쇠수리 기사를 대동해 강제로 문을 열고, 집 내부에 결정문 부착(점유자가 순순히 문을 열어줄 경우는 걍 주고 나오면 됨)

 

(5) 강제집행 절차

1) 강제십행 신청 : 서류(송달증명원, 인도결정문, 신분증, 도장) 챙겨 담당 경매계에 가서 강제집행신청서류 작성 후 제출

2) 현황조사 : 강제집행 신청 후 수일 내에 집행관이 현장 조사

3) 집행 비용 예납 : 현장조사 완료 후 발급해준 접수증을 가지고 법원 내 은행으로가서 예납(영수증)

4) 강제집행 계고 : 실제 강제집행 전 예고 진행 = 대부분 이 단계에서 합의 완료

- 집행관 2명, 낙찰자, 그리고 증인 2명이 열쇠 수리기사를 대동하여 강제로 문 개방

- 집행관이 내부의 짐 등을 살펴보고 강제집행비용 가늠

5) 강제집행 실시

- 집행관 2명, 낙찰자, 그리고 증인 2명이 열쇠 수리기사를 대동하여 강제로 문 개방

- 집행관이 대동한 인부들이 내부의 짐을 컨테이너에 투척

- 낙찰자는 3개월 치 보관료 예납 = 점유자가 법원에 배당받을 것이 있다면 청구할 수 있지만, 현실적으로 쉽지 않음

 

7. 인테리어 팁

(1) 인테리어는 자산 가치 상승의 도구

 

(2) 인테리어를 한 것 자체가 중요 : 외관상 깔금하다면 재료의 가격은 임대료와 무관

 

(3) 참고 견적 사이트

1) 박목수의 열린견적서

2) 인기통(인테리어&기술자 통합모임)

3) 네이버 지도

4) 당근마켓 : 부업으로 시트지 시공 등 인테리어 투잡뛰는 사람을 찾자

8. 임대계약 팁

(1) 매물내놓기 : 중개사, 네이버부동산, 피터팬, 직방, 동네커뮤니티사이트(맘카페)

 

(2) 계약서에 특약으로 명시할 사항

1) 애완견 금지 : 애완견 키우는 경우 도배, 장판 등 원상복구 명시 조건

2) 월세 지연에 대한 이자 청구 명시

3) ‘현 상태로 계약한다’는 내용 : 이것저것 수리 요청 거절 명분

4) 계약 만기 때 원상복구 : 만기 때 집 내부를 확인해서 손상된 부분은 보증금에서 차감 후 지급

5) 계약 만료 전 이사할 경우, 부동산 중개료와 임차인을 맞출때까지는 거주할 것

# 단타 거래할 게 아니라면 ‘주택임대사업자’제도 활용. 단, 등록 물건은 10년 이상 보유 필수 & 현재 아파트는 불가(빌라, 오피스텔).

 

9. 만만치 않은 집주인 되기

(1) 임차인의 요구사항 구분

1) 사는 데 당장 문제 되는 것 = 보일러 고장, 유리창 깨짐, 누수, 배관 막힘 = 바로조치

2) 사는 데 당장 문제 되지 않는 것

방충망 구멍 : 다이소에서 방충망 보수제 사서 보수

도어락 설치 : 임차인이 설치하고 이사할 때 떼서 가져가시라

# 임차인의 연락에 즉시 응답할 필요는 없다. 급하면 문자든 뭐든 연락이 온다.

# 부동산 투자는 장기전 = ‘동반자’가 필요 / 멘토를 만나는 법 = 유튜브에서 성향에 맞는 경매 영상 시청 후 그 모임 찾기