100건 낙찰의 주인공인 되는 월급쟁이 경매전략

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월급쟁이 경매전략

 

평소에 늘 챙겨보는 JD부자연구소 다음 카페에 올라온 '강남 아파트 사는 법'이라는 글을 읽고 경매에 도전해보기로 마음먹고, 도서관에 가서 끌리는(?) 책을 한 권골라 읽었다.

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JD부자연구소

 

사실 이전에 인터넷 검색을 통해 고른 경매책을 먼저 읽었으나, 내용이 너무 심오(?)해서인지 경매에 관해서는 생초짜인 내 입장에서는 읽어나가는데 어려움을 느꼈고...결국 다 읽지 못하고 책을 덮었다^^;;;

 

그런 면에서 이 책은 나와 같이 경매라는 출발선에 신규로 진입하고자 하는 사람들에게는 추천해줄 만한 책이다. 일단...생초짜인 내가 끝까지 다 읽었다는 것이 증거 아니겠는가!!!

 

또한 이 책은 누구든 '나도 경매에 도전해볼 수 있겠다'라는 용기(?!)를 준다. 물론, 현실은 마냥 장밋빛은 아니겠지만...그래도 책을 다 읽고 나니 뭔가 동기부여가 되는 것을 느낀다.
(현재 경매를 공부하고자 하는 최우선 순위 목적은, '내 집 마련'이기 때문이다!!!
개인적으로 책 후반부에 나오는 'High Risk-High return' : 상가, 토지, 특수물건 경매는 아직 관심이 없다^^)

 

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1부 사표 대신 입찰 서류를 쓰자

 

1장 한 달안에 뛰어들 자세로 시작

 

1. 월급쟁이의 돌파구, 경매 : 회사나 가정에서 누려보지 못한 갑의 인생을 경매를 통해 누려보자!!

# 경매에 있어 월급쟁이는 큰 장점을 가지고 있다. 매월 100만 원을 경매에 투자할 수 있다면, 4억 원의 대출 이자까지 감당할 수 있기 때문이다(연 3% 기준...). 회사의 월급과 회사가 만들어준 신용이 경매 인생 최초의 자본임을 명심하자.

 

2. 경매 전 알아야 할 상식

(1) 경매 수익은 공돈이 아니라 불편함을 감수한 대가이다. 
- 물건을 직접 찾아야 한다 : 시간과 노력, 발품은 필수이다.
- 매매처럼 물건을 상세하게 알기 어렵다 : 특히, 내부를 보기 어렵다.
- 권리분석에 대한 부담이 있다 : 경매 물건의 90%는 하자가 없다. 내가 입찰 물건이 10%의 하자 있는 물건이 아니라는 확신을 가질 때까지 확인하고 또 확인한다면, 권리분석을 잘못해서 돈을 날리는 일은 100% 막을 수 있다.
- 목돈을 마련해야 한다 : 입찰보증금(최저가액의 25%)은 반드시 필요하다.
- 명도에 대한 부담 : 무고한 사람 내쫓는 일이라는 편견을 버려야 한다.

(2) 아파트의 경우에는 싸게 낙찰받으면, 전세를 놓아 투자금을 전부 회수할 수도 있다.

 

2장 경매하기 전에 꼭 알아야 할 것

 

1. 목적에 따라 포지션이 달라진다.

(1) 목표가 확실해야 계획도 확실해지고, 계획이 확실해야 실행에도 막힘이 없다.

(2) 집이 없는 월급쟁이라면, 경매의 1차 목표로 '내 집 마련'으로 정해라. 그래야 경매에 집중할 수 있다.

(3) 내 집을 마련한 후 소액 경매로 시작해라. 소액 경매를 통해 자본금이 축적된다면, 그때부터 좀 더 큰 물건을 찾아 도전하자.

2. 경매과정 한눈에 미리 보기

(1) 시간 흐름에 따른 경매절차
- 물건 찾기 -> 권리분석 -> 물건분석 -> 입찰 -> 납부 -> 명도 -> 매각 또는 임대

(2) 유의사항
- 초보 투자자라면, 진행 과정 중 단 하나의 문제라도 발생하면 그 물건은 바로 제외시킨다. 물건은 늘 나오고 아주 많다!!!
- 입찰 전에 경매를 마친 뒤, 매각할지 임대를 놓을지 임대를 놓는다면 전세인지 월세인지 미리 결정하자.
- 입찰 금액을 준비할 때, 취득세와 등기 비용도 포함해서 미리 준비해야 한다. 
- 입찰 시 '사건번호(물건번호)'와 '입찰 금액' 2가지는 절대 틀리면 안 된다.

3. 경매 체크리스트를 통해 내 상황을 파악하자

# 경매 체크리스트를 통해 얻고자 하는 것은 결국, 입찰가 산정이다.

4. 미리 만나보는 경매의 등장인물

(1) 법원 : 경매 진행 주체

(2) 감정평가사
- 감정평가 금액은 관행상 시세보다 조금 높게 나온다.
- 감정평가 금액이 산정되기까지는 시간이 필요하기 때문에 평가 금액은 통상 6개월 전 시세를 기준으로 한다.

(3) 집행관 : 집행비는 낙찰자가 부담하고, 창고 사용료도 낙찰자가 미리 지급하고 점유자에게 받는다. 

(4) 채권자 : 경매 물건 소유자에게 받을 돈이 있는 사람들

(5) 채무자 : 채무자라고 하면, 돈을 떼먹은 사람으로 생각하는데 그렇지 않은 경우도 많다. 낙찰자가 채무자를 만날 일은 없다.

(6) 임차인 : 가장 큰 이해관계인, 낙찰자에게 가장 조심스러운 사람

(7) 중개사무소 : 사람들을 많이 상대해봤기 때문에 척하면 척이다. 솔직하게 다가가는 것이 제일 좋다.

(8) 대출상담사 : 수수료는 낙찰자가 아닌 은행으로부터 받는다.

(9) 은행
- 낙찰자의 재력보다는 신용도와 소득을 중요시한다.
- 대출을 받으면, 잔금 납부와 동시에 채권 최고액이 대출금의 120~130%로 근저당이 설정된다.

(10) 세무사 : 낙찰받은 물건을 팔 때, 남은 이익에 대한 세금을 계산해 신고해준다. 

5. 투자 고수도 잊지 않는 유의사항 10

(1) 기죽지 마라! 모르는 건 죄가 아니다
- 경매는 국가고시가 아니다. 비유하자면 쪽지시험과 같다. 며칠 알아보고 파고들면 충분히 승산이 있다.
- 단, 시세나 매각 또는 임대에 대한 확신이 부족한 상태에서는 입찰하지 않아야 한다.

(2) 호가를 시세로 착각하지 않는다
- 다른 낙찰 건과 비교해 물건의 적정 시세를 확인하는 방법이 가장 좋다.
- 사례 분석 방법
1) 관심 가는 물건의 사건 번호를 메모해둔다.
2) 법원 경매정보 사이트에서 낙찰 금액을 확인한다.
3) 그 낙찰 건이 명도가 어려운 건이었다면, 낙찰가의 1%를 더한 금액을 낙찰가로 본다.
4) 각종 사이트, 중개사무소를 통해 시세를 확인하다.
5) 시세 차이과 수익을 계산해본다.
6) 본인의 예상한 낙찰 금액이 적정한지 비교해본다.

(3) 전문가보다 나를 믿어라.
- 전문가들의 의견은 존중해야 하지만, 무조건 의지하려고 하는 것은 잘못된 자세다.
- 아무리 전문가라도 해당 물건에 관심 있는 나만큼은 신경을 쓰지 못한다.
- 내 상황은 내가 가장 잘 알고 있으며, 경매의 결과 또한 나에게 귀속된다.
- 경매 관련 업무처리는 크게 어렵지 않다. 다만, 시간과 노력을 아끼기 위해 맡기는 것이다. 그렇기 때문에 맡기더라도 알고 맡겨야 한다.

(4) 권리분석과 명도, 미리 겁먹을 필요 없다.
- 권리분석상 90%는 문제가 없다.
- 권리분석에 자신이 없으면, 쉬운 건을 입찰하면 되고 명도가 부담되면 명도가 쉬운 건을 찾으면 된다.

(5) 한꺼번에 고민하지 말고 단계별로 하나씩 해결하자
- 초보 투자자들이 하는 고민들
1) 내가 산 부동산이 혹시 떨어지지 않을까?
2) 여윳돈이 전부 들어갔는데, 묶이면 어떡하지?
3) 입찰가를 높게 써서 비싸게 사면 어떡하지?
4) 경매할 때 잘 못하면 다 물어주는 경우가 있다던데...
5) 임차인이 조폭이면 어떡하지?
6) 예상보다 대출이 안 나오면 어떡하지?
- 초보 투자자에게 중요한 고민은 1)~3) 번까지이다. 이에 대한 확신을 얻고자 한다면, 해당 물건에 대한 조사를 하고 또 하는 수밖에 없다. '경매 말고 일반 매매로 이 물건을 산다면 얼마까지 낼 수 있을까?'에 대한 답을 얻을 때까지 중개사무소 방문을 비롯한 조사를 하고 또 한다.

(6) 2등은 무쓸모다. 경험 삼아 입찰하지 않는다.
- 경험삼아 입찰하겠다고 조사를 대충하고 입찰 가격도 기준 없이 낮춰 쓰면 패찰 할 수밖에 없다.
- 경매와의 첫 만남은 욕심 없이 소박한 수익을 목표로 하는 것이 좋다.

(7) 반드시 도전하되 이길 싸움만 하라.
- 마음에 드는 물건이라도 감당할 수 없는 내용이 있다면 과감하게 포기하라.
- 경매는 Risk를 기억하고 최악의 경우라고 감당할 수 있다는 확신이 들 때 도전하자.

(8) 쉬운 물건도 좋고, 어려운 물건도 좋다.
- 쉬운 물건은 큰 수익을 못 남겨도 쉬워 좋고, 어려운 물건은 처리가 까다롭지만 큰 수익이 나서 좋다.

(9) 욕심은 마음이 아니라 무지에서 나온다.
- 낙찰 사례를 많이 분석하면서 스스로 경험을 쌓아야 실패하지 않는다.

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2부 월급쟁이를 위한 100% 성공 경매 6단계

 

1장 경매 1단계 : 내게 맞는 물건 찾기

# 경매에 대해 잘 몰라도 물건부터 찾아야 한다. 실전만큼 좋은 훈련은 없다.

1. 내상황부터 알자

(1) 투자자금 : 투자를 결심한 사람들조차 상당수는 자신의 투자금이 얼마인지 모른다. 경매 투자금은 즉시 현금화할 수 있는 예금으로 한정해야 한다. '나올 돈'이 아니라 '가진 돈'으로 투자한다는 기준을 세우자. 지금 즉시, 내일 바로 인출할 수 있는 현금이 얼마인지 계산하는 것이 첫 번째다.

(2) 입찰 목적 : 실거주인지, 투자인지, 투자라면 매각을 할 것인지, 전세를 놓을 것인지, 월세를 받을 것인지를 먼저 결정한다.
1) 실거주 : 원하는 지역에 바로 나오지 않으니 꾸준히 검색하고, 좀 더 공격적으로 입찰을 준비한다.
2) 투자 : 내가 잘 아는 지역(거주지에서 멀지 않은 곳)의 물건을 찾는다.
3) 투자금 회수 기간 : 투자금을 빨리 회수하고 싶다면, 주거용 부동산이 적합하다.
4) 대출 감수 능력 : 경매는 일반 매매보다 대출이 많이 되기 때문에 대출 감수 능력이 받쳐준다면, 투자금 대비 고가의 물건도 살 수 있다. 얼마의 이자를 감당할 수 있는지 우선 계산해본다.
수익형 부동산이라면 월세가 밀릴 경우를 대비해 대출 이자를 감당할 수 있는 여력도 갖춰야 한다.

# 경매 물건을 찾아 바로 입찰을 준비한다는 각오로 즉시 시작해야 한다.

2장 경매 2단계 : 권리분석, 실수만 하지 않으면 된다.

# 사실 어려운 물건은 극소수다. 피해 갈 방법은 얼마든지 있다. 

1. 1분 안에 끝

(1) 말소기준 권리 확인 : 등기부등본의 가장 위에 있는 권리가 '근저당'이고, 후순위든 선순위든 간에 '근저당권자'가 경매를 신청한 경우라면, 맨 위에 있는 근저당이 말소기준 권리가 된다. 낙찰이 이뤄지면 말소기준 권리를 포함해 아래에 있는 모든 설정 권리는 말소된다.

(2) 명도 여부 확인 : '전입 일자'가 '말소기준 권리'보다 늦으면(!) 모든 권리가 말소되고 명도 대상이 된다.
이런 물건의 경우, 경매를 통해 모든 권리가 말소되기 때문에 아무런 하자가 없다.

# 모든 권리가 100% 말소되고 임차인의 명도 대상이 되는 조건
1) 최선순위 = 근저당
2) 전입일자 = 근저당 설정이 보다 늦을 것

위의 2가지만 확인하면, 물건의 90%를 완벽하게 권리 분석할 수 있다.

2. 최선순위인 말소기준 등기가 될 수 있는 물건(=최선순위 설정이 근저당이 아닌 경우)

압류, 가압류, 담보가등기, 강제 경매 기입등기

3. 특수 물건은 피한다.

(1) 권리분석이 위험한 이유 : 부동산에 대한 모든 권리가 등기부등본에 기재되는 것이 아니다. 등기부등본에 안 나오는 권리는 입찰자가 확인해야 한다.

(2) 낙찰자에게 위험한 권리 = 특수물건 = 초보 투자자는 걍 피하자!
1) 대항력 있는 임차인
2) 법정 지상권
3) 유치권
4)선순위 가등기
5) 가처분 등이 있는 물건

# 권리분석 문제는 전체 경매 물건의 10%에서만 발생한다. 입찰 전 확인하고 또 확인한다면 경매 물건의 90%는 해결할 수 있다.

4. 배당분석 : 경매로 낙찰된 물건의 낙찰금을 채권자에게 나눠주는 것

(1) 배당순위
1) 0순위 : 경매비용, 필요비, 유익비
2) 1순위 : 임대차 보호법상 소액 임차인의 보증금 중 일부, 근로기준법에 의한 최우선 임금채권
3) 2순위 : 당해세(국세_상속, 증여, 종부세, 지방세_재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세)
4) 3순위(권리 순서대로 배당) : 확정일자부 임차인의 보증금, 당해세 이외의 조세, 저당권 등 담보물권에 의해 담보된 채권
5) 4순위 : 일반 임금채권
6) 5순위 : 담보물권보다 법정기일이 늦은 조세채권
7) 6순위 : 4대 보험료(연금 제외)
8) 7순위 : 일반채권, 확정일자 없는 임차권

(2) 배당분석 결과는 입찰가에 반영한다 : 명도의 난이도까지 쉽게 가늠할 수 있다.
1) 명도 대상인 임차인이 배당을 받아 가는지 꼭 챙겨야 한다.
2) 명도 난이도에 따라 입찰가를 조정한다.
- 점유자가 배당을 다 받아 자연스럽게 이사 가는 경우 : 입찰가를 높게
- 점유자가 배당을 못 받아 강제로 이사를 시켜야 하는 경우 : 입찰가를 낮게
3) 후순위 임차인이 1천만 원이라도 배당을 받으면, 명도가 좀 더 수월할 수 있다.
- 낙찰자의 '명도 확인서와 인감증명서'없이는 배당금을 받아 갈 수 없고, 명도 지연 시 낙찰자가 배당금을 압류해 손해를 보전받을 수 있다.

(3) 배당분석 시 중요한 3가지 : 매각 물건명세서 확인 필수!

 

# 매각물건명세서의 내용이 실제와 달라 낙찰자가 중대한 불이익을 받는 경우, 매각불허가 신청이나 매각 허가 결정 취소 신청을!

1) 대항력
- 임차인이 자기 보증금을 전부 받아가지 못할 때 낙찰자에게 명도(이사)를 거부할 수 있는 권리
- 대항력의 요건 : 주민등록 전입 + 실거주
- 등기부등본에 기재된 선순위 설정(말소기준 권리)보다 임차인의 전입일이 빠르다면, 대항력이 있는 것으로 본다.
- 임차인의 실거주 여부를 낙찰자가 입증하지 못한다면, 위장 임차인이라 해도 보증금을 물어줘야 한다.

# 상기와 같은 경우, 초보 투자자는 일단 넘어간다.

2) 확정일자
- 배당을 위해서는 주민등록상의 전입, 거주, 확정일자 3가지를 모두 갖춰야 한다.

# 근저당과 전입일이 같은 경우 : 근저당이 우선(전입신고는 다음날 0시에 효력 발생)이다.

3) 최우선변제
- 법으로 정한 금액 이하의 소액 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 주는 것
- 대항력이나 확정일자에 관계없이 우선순위 배당권리가 생긴다.
- 요건 : 전입 + 거주
- 대항력과 확정일자가 없는 경우, 있더라도 순위가 뒤에 있어 배당받을 금액이 없는 경우까지 포함해 마지막에는 최우선변제를 확인해야 한다.
- 단, 금액 산정은 현재 기준의 최우선 변제금이 아닌, 등기부등본상의 최선순위 담보설정 일자의 기준표를 적용('최우선변제금액'
검색)한다.

 

(4) 배당분석 계산
1) 목적 : 점유자(임차인)의 배당 금액을 확인해 명도의 난이도를 알기 위함
2) 계산 : 대략적으로 100만 원 단위까지만 파악하면 된다.
3) 예시
@ 1순위 근저당(은행) : 2억 4천만 원
@ 2순위 근저당(저축은행) : 1억 3천만 원
@ 3순위 보증금(임차인, 확정일자) : 2억 원
@ 4순위 가압류 : 1억 원
@ 5순위 가압류 : 5천만 원

@ 낙찰가 : 5억 7천만 원
@ 경매비용 : 낙찰가의 1%(5백7십만 원)

- 0 순위 경매비용(5백7십만 원)과 임차인보다 선순위인 근저당(3억 7천만 원)을 배당하고 나면, 3순위인 임차인이 받아갈 금액은 보증금 2억 원보다 570만 원이 적은 1억 9,430만 원이 된다.
- 통상 1순위, 2순위의 근저당 실 채권액이 등기부등본 설정액보다 작은 경우가 많기 때문에 임차인은 전액을 배당 받을 것이다.

# 저당권의 실채권액 : 근저당 금액을 1.2~1.3으로 나누면 거의 정확하다. 은행은 보통 근저당을 넉넉히 설정한다.

- 초보 투자자는 여기까지만 계산한다. 경매사건의 대부분은 이러한 유형이다.
- 4~5순위인 가압류는 배당받을 돈이 거의 없을 것이며, 신경 쓸 필요도 없다.

# 낙찰자는 임차인까지의 배당 여부만 알면 되므로 그보다 후순위는 계산할 필요가 없다.

# 대항력 있는 선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않거나, 배당요구를 했더라도 전액을 배당받지 못하면 그 금액은 낙찰자에게 임차 보증금이 인수된다. 2가지 경우 모두 낙찰자가 임차인에게 돈을 줘야 하는 상황이므로 이를 감안해서 입찰가를 써야 한다.

 

5. 마지막으로 법정 기일을 확인하라.

(1) 개념 : 관공서가 밀린 세금을 우선적으로 받아 낼 수 있는 권리가 생긴 날
(2) 리스크 : 등기부등본에 기재되어 있지 않아도 관공서는 법정기일을 기준으로 배당금을 교부받을 권리가 생긴다.
- 선순위 임차인이 배당을 신청하면, 입찰자 대부분은 최우선으로 배당받을 것으로 예상하고 입찰한다.
- 하지만 선순위 임차권보다 조세채권을 교부받게 되면, 임차인이 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수하는 경우도 있다.

# 낙찰자에게 치명적인 손실을 입힐 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다. 특히, '국세'라면 금액이 매우 클 수도 있다.

- 법정기일에 대한 내용은 법원 경매계에서도, 세무서에서도 알려주지도 않고 확인할 수 있는 방법도 없다.

(3) 피하는 방법
- '대한민국 법원 경매정보' 사이트에 들어가서 물건을 검색하면 관련 정보가 나오는데, 그중 '사건 상세 조회'를 클릭하면 '문건/송달 내역'을 확인할 수 있다 : 세무서가 교부를 청구했다면, 문건 처리내역에서 확인할 수 있다. 그렇다면 임차인보다 법정기일이 앞서는 조세채권이 있다고 추정할 수 있다.

# 법정기일이 있는 물건 같다면, 초보 투자자는 다른 물건을 찾는 것이 좋다. 그럼에도 꼭 그 물건에 입찰하고 싶다면...

- 모든 수단을 동원해서 임차인을 대동해 법원 경매계로 가서 교부 청구 내용을 열람하는 방법이 있다.
- 임차인 입장에서도 자신의 배당 금액을 확인하는 것은 매우 중요하기 때문에 의의로 일이 쉽게 풀리는 경우도 있다.

 

3장 경매 3단계 : 메인은 물건분석

 

1. 최대한 책상에서 조사를 마치고 현장으로 가라.

(1) 로드뷰 최대한 활용 : 동, 향, 층을 가장 먼저 확인 그다음 주변 지역 상황 확인
(2) 면적 확인 : 여러 평수가 혼합된 아파트나 오피스텔이 한꺼번에 경매로 나올 때, 면적을 잘 못 확인하면 큰 낭패를 본다.
(3) 책상에서 시세 확인하는 방법
- 유사한 물건 찾기 : 아파트의 경우 향, 동, 층에 따라 가격 차이가 난다. 
- 임대가 확인 : 매매가와 함께 임대가는 반드시 확인한다. 그래야 총투자금을 계산할 수 있다. 

# 투자 손익 계산 시 임대가 예측이 절대적으로 중요하다.

- 시세 보정 :  경매물건이 저층이고 일반 매물이 로열층이라면 해당 단지의 통상적인 가격 격차를 확인하고, 입찰가를 정한다.

# 시세를 알 수 없는 물건을 피한다.
 

2. 현장조사

(1) 처음 할 일
- 건물 외벽 : 공용부분, 건물외벽 상태를 보면, 전반적인 관리상태를 추측할 수 있다.
- 주차장 : 다다익선
- 건물 하자, 주차장, 청소상태 등은 매각이나 임대에 바로 영향을 준다. 관리상태가 좋지 않다면, 앞으로도 그럴 것으로 예상하고 입찰가를 조정한다.

(2) 일조권과 조망권 : 1층에서 확인하고 해당 층에 올라가서 다시 확인한다.

# 경매 부동산의 소유자를 파악하면 입찰가 산정에 큰 도움이 된다.

(3) 사례
1) 호수가 뒤바뀐 나 홀로 아파트
- 신축 시점에 건축물대장상의 호수와 실제 호수가 잘 못 기재된 경우 : 건축물대장 수정이 불가한 경우, 집을 맞바꿔야 한다;;;
- 단지 현관문에 호수 표기가 잘 못된 경우 : 도면과 경매 기록이 일치하기 때문에 아무런 문제가 없다. 
2) 깨끗하게 비워진 집 : 입찰에 유리 = 명도 비용과 시간이 필요 없기 때문에 수백만 원의 비용이 절감되어 입찰가를 높게 쓴다.
- 법원 경매 기록과 사진에 사람이 살고 있었어도 그 이후에 이사를 했을 수도 있기 때문에 확인한다.
3) 주변에 묘지가 많았던 토지
- 토지 물건을 볼 때는 도로가 가장 중요하다.
4) 현장이 더 좋았던 인삼밭 : 법면 = 산비탈
- 법면을 깎고 휴경지 대부분을 인삼밭으로 바꿔 활용하고 있다 = 현장에 가보기 훨씬 상태가 좋았다.
5) 미납 관리비와 관리사무소 운영 상태가 안 좋았던 남양주 상가
- 위치나 업종을 봤을 때 매우 좋아 보였는데, 가보니 공실이 여럿 있었고 영업하는 상가도 잘 되는 거 같지 않았다.
- 이유는 관리사무소와 소유자로 구성된 관리단이 소송 중이었다.
- 미납된 관리비가 2천만 원에, 한 때는 전기까지 끊겼다고 한다.
6) 분변 냄새가 진동했던 경기도 물류창고 부지 : 냄새와 소리는 현장에 가서만 확인할 수 있다.

(4) 중개사무소의 문을 열어라 : 정확한 시세를 알고 있는 것은 그 지역의 공인중개사다!
1) '갑' : 시세 조사의 순간만큼은 공인중개사가 '갑'이라 생각하고 머리를 숙여야 정보를 얻을 수 있다.
- 보통 경매 물건은 바로 경매 시장에 나오지 않는다. 대부분의 소유자는 경매 이전에 부동산을 팔아서 손실을 줄이려고 하기 때문에 근처 중개소에 문의를 하게 되고, 이런 과정을 통해 중개사는 소유자의 상황에 대해 알게 된다.

# 상담을 해보고 상황을 잘 모르거나 상담 내용에 자신이 없어 보이면 얼른 마무리하고 다른 곳을 간다.

# 경매가 목적이라고 솔직하게 말하는 것이 좋다. 경매 건을 확실하게 낙찰받고 싶다는 의지를 보여주면, 중개사 입장에서는 잠정 고객이라고 생각할 수 있다.

# 어느 정도 확신이 오더라도 다른 중개업소 크로스체크는 반드시 한다.

2) 방문
- 위치가 좋고 영업이 잘 될만한 곳의 중개사무소를 찾아간다.
- 오피스텔의 경우, 해당 물건이 있는 건물 1층의 중개사무소를 간다.
3) 준비물
- 경매 서류
- 음료수
- 낙찰받고자 하는 의지!!!
4) 복장 : 세미 정장 등 깔끔하게...
5) 입찰가를 말하는 것은 천기누설이다. 중개사가 물어보더라도 정확하게 이야기하지 않는다. 혹시 그런 질문을 받으면 거꾸로 공략하는 질문을 한다(사장님, 제가 이거 낙찰받아서 내놓으면 3억에 팔아주실 수 있나요?).

# '수천만 원을 버느냐, 못 버느냐'는 시세 조사에 달려있다. 현장조사 1번이 100만 원 이상의 가치가 있다고 생각하고 최선을 다하자.

 

# 현장 조사 시 중개사무소 방문은 매우 중요하다!!!

 

4장 경매 4단계 : 경매의 꽃, 입찰

 

1. 입찰가 산정에 필요한 소스

(1) 시세
- 입찰가는 오로지 현재의 시장 가격을 기초로 산정해야 한다. 앞으로 부동산이 오르거나 내릴 것을 감안해 시세를 높이거나 낮게 산정하는 것은 금물이다.
- 시세 구간의 높은 금액 : 물건이 마음에 들고 다른 사람보다 내가 낙찰받았을 때 유리한 경우
- 시세 구간의 낮은 금액 : 나보다 다른 사람이 유리한 경우
- 시세 구간의 중간 금액 : 이도 저도 아닌 경우 선택한다.

(2) 최근 입찰 경쟁률 : 경쟁률 수치 자체보다는 흐름을 파악한다. 오름세라면 좀 더 공격적으로 입찰한다.

(3) 유사 물건 낙찰 사례 : 면적이나 위치 등 물리적 조건이 비슷한 사례 조사(아파트의 경우, 동일 단지 낙찰 사례가 있다면 입찰가 산정에 큰 도움이 된다) 단, 낙찰받았던 시기를 감안하여 조정해야 하고 고가 낙찰 사례는 과감하게 제외한다.

(4) 명도 난이도 : 일반적인 주택의 경우, 명도 난이도에 따라 입찰가를 500만 원 정도 높이거나 낮춘다.

# 고가 낙찰은 내 집 마련을 위한 실수요자라도 지양해야 한다. 급매보다 2천만 원 싸게 샀다고 해도 고가 낙찰일 수 있다.

 

2. 입찰가 산정 노하우

(1) 시간을 되돌려도 바꾸지 않을 금액이어야 한다.
- 입찰가를 쓰기 전에 다음과 같이 상상을 해보자
- 낙찰자 발표를 했는데 1천만 원 차이로 안타깝게 2등을 했다... 만일 입찰 전으로 시간을 되돌려서 1등이 쓴 금액을 초과해서 쓸 수 있을까?
- '그렇다'라는 대답이 나오면, 지금 금액을 올려야 한다.
- '그 금액에는 낙찰자를 바꿔준다 해도 사지 않겠다'는 생각이 드는 금액이 내가 쓸 수 있는 최고 입찰가이다.

(2) 이번 입찰이 마지막이라고 생각한다.
- 자기 합리화는 입찰을 위해 노력한 시간과 비용을 매몰시킨다. 입찰 법정에 오기까지 들인 노력은 수백만 원의 가치가 있다.

(3) 묻지마 인상
- 경매 참여자가 아무리 많아도 실질적인 경쟁자는 4명 정도이다.
- 내가 (1)에 따라 내가 생각한 최고 입찰가를 정하고, 이유 없이 0.5% 정도 올리면 낙찰 확률은 매우 올라간다.

 

# 1% 낙찰률 : 낙찰 금액 기준으로 2등과 1% 미만으로 차이가 났다면 매우 적정한 금액으로 받은 것이다. 이와 반대로 5% 이상 차이가 난다면, 너무 높게 낙찰을 받은 것이다.

 

(4) 만원 단위까지 쓰자 : 필자는 17,000원 차이로 2등을 한적도 있다. 만원 단위까지 쓰지 않은 대가로 수천만 원을 벌 기회를 놓친다면 얼마나 억울한 일인가?

 

3. 입찰가 산정 하기

(1) 기간 수익률을 고려하라 : 보통 수익률은 1년을 기준으로 계산한다. 100% 수익이라도 그 기간이 10년이라면 큰 의미가 없다.

(2) 애매할 때는 보수적으로 : 같은 층 물건에 비해 전망, 위치 등이 안 좋을 경우, 향후 매매와 임대를 감안해 보수적으로 입찰한다.

 

4. 입찰 법정의 문을 열다.

(1) 1시간 전에 도착한다 : 법원마다 입찰 마감시간이 조금씩 다르게 때문에 마감 시간을 반드시 확인해야 한다.

(2) 매각물건 목록부터 확인한다.
- 반드시 그날 진행되는 물건이 정리된 매각물건 목록을 먼저 확인한다. 법원 경매정보 사이트 내용과 비치된 서류 내용이 다른 경우 비치된 서류가 우선이다.
- 기일 변경, 정지, 취하 등이 있을 경우 입찰은 진행되지 않는다.
- 입찰 후라도 취하나 변경이 될 수 있다는 마음의 각오를 미리 한다.

# 눈치작전은 별 의미가 없다. 차라리 법정 입구에 있는 대출 상담사들에게 살짝 물어보는 것이 더 정확하다. 

(3) 입찰표 작성 시 주의사항 : 아래 내용은 확인하고 또 확인한다.
- 사건 번호와 물건번호 : 하나라도 틀리면 무조건 무효!!!
  하나의 사건 번호로 하나의 물건이 진행되는 경우라면 물건 번호란은 비워둔다.
- 입찰 금액 : 숫자 '0'을 하나 더 쓰면...예상보다 10배를 더 주고 사든가, 입찰 보증금을 날릴 수밖에 없다.

 

# 사건 번호와 입찰 금액은 10번 확인하자!!! 10번 확인하는데 1분이면 충분하지만, 사고 발생 시 수습하는데 10년이 더 걸릴 수도 있다.

 

(4) 입찰 보증금 준비
- 입찰 보증금 : 입찰할 물건의 최저가의 10%(재경매는 예외)
- 은행에 들러 수표로 준비한다 : 실제 1만 원이 부족해 무효 처리가 된 경우도 많다.
- 대리인 : 수정이 쉽도록 입찰자의 인감도장을 갖고 가면 좋다.

 

# 질문의 기술 : 법원 경매계 공무원에게 질문을 하면, '법원에서는 법률 상담이 불가하다'는 말만 한다.
하지만 민원사항은 대답해줄 수 있고, 사실 이 둘의 경계는 모호하기 때문에 다음과 같이 질문한다.

"법원에서 법률상담을 안 해주는 것은 아는데요. 제가 여쭤보고 싶은 게 민원 성격이 강한 것 같아서 문의드립니다."
짧은 시간에 핵심적인 내용만 물어볼 민원인으로 비춰지면, 공무원들이 의외로 상세하게 답해줄 수도 있다.

 

5. 낙찰은 80%의 성공 : 낙찰자가 되면, 법원 경매계에 가서 물건 서류를 열람할 권한이 생긴다.

(1) 낙찰 후 절차 : 법원은 입찰 보증금을 가져가면서 낙찰자에게 확인서에 도장을 찍고 자필 사인을 하라고 한 다음, 법원 보관금(보증금) 영수증을 하나 준다. 이 영수증 하나가 낙찰자임을 증빙하는 자료가 된다.

(2) 2등 가격 확인 : 2등 입찰가를 불러주지 않는 법원도 많다. 그런 경우에는 법정의 법대로 나가 다른 사람들이 얼마를 썼는지 최대한 확인한다.

(3) 대출 상담사 : 2~3명에게만 연락처를 알려주는 것이 좋다.

(4) 1주일을 지켜본다 : 통상 1주 후 법원에서 매각 허가가 떨어진다. 이 1주일 사이에 변수가 있을 수 있다.
- 채무자의 경우, 빚을 갚아 경매절차를 취하하게 만들기도 한다(낙찰 가격보다 채권액이 적은 경우 종종 발생).
- 임차인이 2순위이고 선순위 채권이 적으면 임차인이 임의로 소유자의 채무액을 갚아 선순위 임차인이 되기도 한다. 이렇게 되면, 낙찰자는 임차인의 보증금을 떠안을 수도 있다.
- 이런 경우, 낙찰자는 뻘짓을 한 것이 되고... 입찰 보증금을 찾으러 법원까지 직접 가야 한다.

 

# 취하나 불허가 가능성이 있는 사건은 1주일 동안 조용히 기다리고, 접수된 문건이 없다면 매각 허가가 난 것으로 본다.

 

5장 경매 5단계 : 매각대금을 납부해야 내 것이 된다.

 

1. 경매와 대출 : 실투자금 = 낙찰가의 25%

(1) 대출한도 : 낙찰가의 80%선까지 가능하다. 단, 경매 잔금 대출 시 '신용도'를 중요하게 본다. 따라서 경매 투자를 생각하고 있다면 평소에 반드시 신용관리를 잘해둬야 한다. 

(2) 리스크 관리 : 월세가 밀리거나 공실이 발생하면 치명적이기 때문에 여유자금이나 월급과 같이 고정적인 수입으로 이를 막을 수 있는 능력이 반드시 있어야 한다.

# 자신의 그릇에 맞는 투자를 하면 하락장에서도 버틸 수 있지만, 그릇에 넘치는 투자를 하면 매우 위험하다.

(3) 월급의 힘 : 이자 연 3%를 가정하면, 1억 원의 1년 이자는 300만 원이고 월 단위로는 25만 원이다. 즉, 월 100만 원이면, 4억 대출까지 커버 가능하다.

(4) 부대비용
- 취득세 :  무주택자가 6억 원 이하 85m 이하의 아파트 취득 시 1.1% ~ 3.5%까지 / 조정지역 & 2 주택자 = 8.8% / 조정지역 & 3 주택자 = 13.2% / 85m 초과 시 0.2%씩 가산된다. 
- 등기비용 : 법무사 수수료와 국민주택채권 매입 할인 비용으로 3억 원 기준 100만 원 정도다. 법무사 3곳 정도에서 견적을 받아보고 저렴한 곳에서 진행하면 된다.
- 양도소득세 : 앞으로 어찔될지?...

 

2. 경매 고수는 대출을 잘 받는다

(1) 대출은 생물 : 같은 은행이라도 지점에 따라 다르다. 기획 상품 같은 좋은 대출 상품이 있는 이유는 은행별 또는 지점 간 대출 할당액과 재량이 다르기 때문이다.

(2) 주택 대출 : '낙찰가의 80%' VS 'KB부동산 시세의 70%' 중 낮은 금액으로 대출이 나온다.

(3) 실무
- 주로 은행과 협약된 법무사에서 은행과 협의해 진행하는 경우가 많다. 주택의 경우, 대출상담사가 은행으로부터 중개보수를 받기 때문에 낙찰자에게 청구되는 금액은 없다. 그러나 법무사에서 협의된 대출 상품은 낙찰자에게 공식적으로 청구할 수 없기 때문에 보통 등기비에서 법무사 수수료를 넉넉하게 받아 처리한다.
- 낙찰 잔금 대출은 '중도상환 수수료'를 물리는 경우가 대부분이다. 단기간에 대출을 상환할 계획이라면 반드시 중도상환 수수료를 확인해야 한다(통상 대출기간이 3년이 지나면 중도상환 수수료가 없어진다).

 

# 경매 잔금 후 부동산 담보 대출 시 통상 시세의 60% 이상 대출이 어렵다. 낙찰 잔금 대출은 경매 투자의 수익 극대화에 매우 유용한 수단이다.

 

(4) 대출상담사 : 입찰장에서 명함을 돌리는 상담사들을 잘 활용해도 좋은 대출 상품을 선별할 수 있다.
- 입찰 전 대출 가능 금액을 알고 싶다면, 대출상담사에게 대략적인 대출 상담을 받아보자. 단, 그 금액은 보수적으로 생각한다.
- 대출상담사를 통한 대출은 금리는 조금 높지만 대출이 많이 된다는 장점이 있다. 직접 은행을 돌아다녀봤자 대출 상담사에게 소개받은 상품보다 큰 금액의 대출이 나오는 경우는 거의 없다.
- 대출 상담사는 은행으로부터만 수수료를 받는다.

 

6장 경매 6단계 : 명도에는 협상의 기술이 필요하다.

 

1. 전제 : 낙찰자가 '갑'이다. 명도는 이미 결과가 정해져 있다. 낙찰자에게 절대적으로 유리한 협상이다.

(1) 낙찰 후 1주일을 지켜보고 찾아간다
- 취하 또는 매각 불허가 가능성이 있다.
- 계속 부재중이라면, 문틈에 쪽지를 남겨두자.
   안녕하십니까? 저는 이 집을 낙찰받은 000입니다. 수차례 방문을 했는데 안 계셔서 쪽지 남깁니다. 이사 날짜에 대해 상의하고자     하오니 보시는 즉시 연락 바랍니다.

(2) 협상은 절대 전화로 하지 않는다.
- 점유자를 만날 때 복장은 어두운 색깔의 정장을 입는다.
- 처음 만날 때 무리하게 집에 들어가려 하지 말고, 근처의 카페나 햄버거 매장(날씨가 좋으면 야외)에서 보도록 한다.
- 만나기를 거부할 경우, 점유자가 준비가 안돼서(여기저기 알아보느라...) 그렇다. 이런 경우, 잠깐이라도 만나고 "대면을 계속 거부하면, 더 큰 손해가 생긴다"라고 통보라도 하자.

 

2. 점유자가 나타나지 않는다면...

(1) 현장조사를 할 때 살고 있었는데, 낙찰받고 가보니 사라졌다면 적극적으로 조사한다.
- 물건 탐문 : '낙찰자 = 해당 물건의 주인'이다. 계량기, 우체통, 현관문 손잡이 등을 꼼꼼히 살핀다.
- 이웃 탐문 : 경비원이나 관리사무소를 찾아가서 물어보고, 출입구나 엘베 앞에 서있다가 이웃주민들에게 물어본다.
- 야간 방문 : 주말이나 밤에는 잠복근무하는 것처럼 차에서 기다린다.

(2) 명도를 위한 핵심 절차는 '인도명령 송달' = 법적으로 강제집행 가능
- 잔금을 납부할 때, 신청서 1장만 더 작성해서 제출(직접 신청 시 1만 원 정도 든다)하면 된다. 낙찰 잔금 대출을 받는 경우에는 은행의 법무사가 소유권 이전등기 업무를 하는데 거의 기계적으로 해준다.
- 빠르면 하루, 늦어도 1주일 안에는 결정이 난다. 단, 배당을 받는 임차인이 있다면 배당기일까지는 인도명령이 나지 않는다.
- 점유자가 있지만 송달을 받지 않는다면, 집행관이 진행하는 유치 송달을 신청한다.
- 점유가가 계속 나타나지 않으면, 최종 공시 송달을 한다.

(3) 계고장이 붙으면 점유자는 매우 불안한 상태가 된다. 이때가 가장 좋은 협상 타이밍이다.
     이때 협상이 안된다면, 부득이 강제집행 밖에 방법이 없다.
- 물로 대부분의 경우는 강제집행까지 가지 않는다. 점유자는 어차피 나가야 한다는 사실을 누구보다 잘 알고 있다.

(4) 점유자의 상황 파악이 중요하다.
- 일반적인 사람이라면, 명도 진행이 부드럽고 대부분의 점유자가 일반적인 사람이다.
- 일반적인 사람이란, 자녀가 있거나 부부 중 한쪽이라도 직장을 꾸준히 다니는 경우, 최소한의 이사 자금이 마련된 경우다.
- 점유자가 계속 무책임하거나 거칠게 행동한다면, 낙찰자의 책임이 크다. 여지를 남겨줬기 때문에 그 여지를 악용하는 것이다.
- 낙찰자와 점유자는 다시는 볼일이 없다. 이기적으로 행동하는 것은 당연하다. 굳이 감정적으로 대응할 필요가 없다.
- 명도는 하나의 과정이며 버텨봐야 별 볼이 없다는 사실을 알려주는 것이 낙찰자의 몫이다.
- 예의를 갖추되, 정해놓은 선을 넘는 순간 더 이상 협상은 없다는 것을 명확히 인지시킨다.

(5) 처음부터 잘 되기를 바라지 않는다.
- 처음부터 좋게 대해주는 점유자를 만나면 더욱 경계해야 한다.
- 약속한 이사 날짜가 다가오는데 아무 연락이 없다면 십중팔구 이사 날짜에 임박해서 전화로 몇 달만 더 살면 안 되겠느냐고 하소연한다. 버틸 때까지 버티다가 강제집행 전에 몰래 이사 갈 요량인 것이다. 물론 관리비는 다 연체하고 말이다. 만일 이런 상황이라면, 차라리 이사비를 더 주는 편이 낫다(물론 관리비 정산을 전제로).
- '조만간 이사 가겠다'는 말만 믿지 말고, 언제-어디로-어떻게 가는지 확인해야 한다. 점유자가 구체적인 답변을 하지 못한다면, 제때 이사 가기는 힘들다고 생각해야 한다.
- 점유자가 거친 말이나 실수를 해도 일일이 대응할 필요 없다. 오히려 필요 이상의 대화는 명도를 더 어렵게 만든다.

(6) 이사와 배당 협상하기
- '이사 갈 준비는 어느 정도 되셨나요?'라고 물어보면, 이사 갈 준비가 됐다고 대답하는 사람을 본 적이 없다. 그럼 다음과 같이 말해보자. "법원에 잔금 내는 시기를 어느 정도 조절할 수 있습니다. 당장 이사가 어려우시면 잔금이라도 늦게 내서 시간을 조금 벌어보겠습니다." 매각 대금 납부 기한은 낙찰받고 한 달반 정도 걸린다. 한 달 가까이 빨리 내거나 늦게 낼 수 있는 것은 사실이다.

 

# 명도 기간은 잔금을 낸 다음부터 계산하고, 두 달 이내에만 내보내면 성공이다.

 

- 이사 비용 지급 협의 요령
"제가 잔금을 낸 다음, 한 달 안에 비워주셨으면 합니다. 약속을 지켜주시면 소정의 이사비를 드리겠습니다. 이사 비용은 00만 원 선입니다. 만약 약속을 어기시면, 이사 비용은 드리지 못하며 부득이 법적으로 처리할 수밖에 없습니다. 선생님께서 이 집에 계속 사실수는 없으니 이왕 이사 가실 거 날짜를 잘 협의해주시면 서로가 좋을 것 같습니다. 이사 갈 집을 열심히 알아보시고 날짜 잡히면 반드시 연락 주시기 바랍니다. 혹시 차후에 법적으로 진행되더라도 저와의 이야기가 먼저이니 걱정하지 않으셔도 됩니다"

- 전용 85m(30평대) 아파트를 기준으로 강제집행 비용은 500만 원, 보관비는 350만 원 정도 든다. 점유자 입장에서는 이사 비용은커녕 살림살이가 엉망진창이 되고 보관비 350만 원에 강제집행 비용까지 책임을 져야 한다. 낙찰자 입장에서도 굳이 쓰지 않아도 되는 돈을 일단 지출해야 하니 마음이 좋지 않다.

(7) 체납관리비는 처리는 분명하게 : 이사 비용을 합의한 후 미납된 관리비를 공제 후 잔액을 지급하는 것이 최고다!!!