쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설

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쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설

평소 즐겨 듣는 '월부' 팟캐스트 주축(?) 멤버인 쏘쿨님이 집필한 노란 책, 꼬마 아파트를 읽었다.

실제 부동산 투자를 통해 '부'를 이룬 분의 시행착오와 노하우를 책을 통해 간접적으로나마 배움으로써 향후 투자 시 반드시 기억해둬야 할 많은 포인트들을 배울 수 있었다.

프롤로그 : 반드시 올 기회를 잡기 위해 철저히 준비하자.

우리는 이미 은퇴 행렬에 들어선 앞선 세대에 관심을 가져야 한다. 그들의 고민이 곧 우리의 고민이 될 테니까...

플랜 A : 종잣돈을 짧은 시간에 모은 후, 대출을 최대화해서 '지금' 집을 산다.

플랜 B : 종잣돈을 오랜기간 많이 모은 후, 대출을 최소화해서 '나중에' 집을 산다.

현재 당신이 전세로 살고 있다면 이미 플랜 B를 선택한 것이다. 결론적으로 집부터 먼저 사고, 대출을 조금씩 갚아나가는 플랜 A가 늘 승리했다.

지금이라도 플랜을 바꿔라.

특히, 저금리 시기에는 최대한 은행 자금을 이용해야 한다. 이 시기는 재테크를 잘하는 사람과 그렇지 않은 사람의 자산 차이가 급격히 벌어지는 시기로 중산층은 줄어들고 상류층과 하류층으로 나뉠 것이며 자신의 선택에 따라 가족의 운명도 바뀌게 될 것이다.

'전쟁통에 부자 난다'는 말이 있다. 앞으로도 이런 기회는 다른 모습으로 계속 다가올 것이다.

시장이 바닥일때, 대중이 공포에 물들어 있을 때 결코 흔들리지 마라. 자신의 안목을 믿고 결단을 내릴 타이밍을 기다려라. 기회는 반드시 온다.


제2장 : 꼬마 아파트로 시작하라

# 꼬마 아파트는 다음에 당신이 목표로 하는 집으로 가는 최초의 징검다리이다.

전철 역세권, 대단지, 편의시설이 잘 갖춰진 곳의 공통점은 무엇일까?

누구든 살기 적당하다는 것이다. 서울 수도권에 집을 사려면 조금 작더라도 무조건 아파트를 마련하자. 꼬마 아파트로!!!

@ 꼬마 아파트

일반적으로 전용면적 60(18평) 이하인 소형 아파트보다도 작은, 전용 50(15평) 미만의 아파트를 의미한다.

현장에서는 초소형 아파트라고도 하며, 방 2개 이하로 구성된다.

같은 자금을 가지고 신혼 때 꼬마 아파트를 선택한 사람은 이를 이용해 더 넓은 평수로 이동할 수 있으나, 빌라를 선택한 사람은 몇 년이 지난 후에도 여전히 빌라에 살고 있을 확률이 높다.


# 집을 잘 사기 위한 조건 : 경험을 통해 쌓은 노하우로 비교 평가해서 가치 대비 가장 덜 오른 곳을 사라.

노하우란 결국 자기 노력의 결과물이다. 그러니 발품 파는 것을 귀찮아하지 말자.

마음에 드는 물건을 '좋은 가격'에 사려면 '비교'가 핵심이다. 이곳 저곳 잘 비교해보고 가장 적게 오른 집을 사면 된다.

집을 마련할 때는 자신이 필요한 시기에 가격 대비 가장 좋은 집을 고르면 된다. 기회는 언제나 있다.



@ 내 집 마련 3단계 법칙

1. 저축하라

쓰고 남은 돈을 저축하는 것이 아니라 반드시 저축부터 먼저 해야 한다.


2. 전셋집이 아닌 자기 집으로 시작하라

어렵게 모은 목돈을 전셋집을 구하는데 써서는 안 된다. 가만히 두면 인플레이션만큼 전세금의 가치는 하락한다.

피땀 흘려 모은 종잣돈의 가치가 하락하게 놔두고 방관하는 일은 없도록 해야 한다.


3. 꼬마 아파트로 시작하라

핵심은 환금성이다. 인테리어가 좋은 집보다 잘 팔리는 집을 사는 게 중요하다. 같은 맥락에서 '내가' 좋아하는 집보다 '다른 사람들'이 좋아하는 집을 사야 한다.


일단 꼬마 아파트로 시작한 뒤 언제 갈아타야 할까?

부동산 하락기가 절호의 기회다. 대부분의 사람들은 상승기 때 집을 팔려고 한다.

하지만 상승기 때 내 집만 오를까? 내 집보다 내가 갈아타고 싶어하는 남의 집이 더 많이 오른다. 상승기에 넓은 평수로 옮기는 것은 '뱁새가 황새 따라가는 격'이다.

반대로 아파트 가격이 내려갈 때를 생각해보자. 꼬마 아파트는 가격이 낮아서 내리는 폭도 작다.

하지만 넓은 평수는 그보다 더 큰 폭으로 가격이 내린다. 차액을 생각해본다면 언제 집을 갈아타는 게 좋을지 알 수 있을 것이다.


# 생애 첫 내집 찾는 법 : 'ㄷ'자 싱크대와 주차장만 보지 말고 집의 목적을 최우선으로 생각하라.

집을 고를 때 가장 우선시해야 할 것은 '집을 사는 목적 = 가족의 최종 목적'이다.


@ 집중 조사 지역 : 전철역에서 800m 이내에 위치한 아파트, 800m는 걸어갈 수 있는 최대치다.

서울 시내 집중 업무 지구(강남, 여의도, 종로)를 생각한다면 지하철 2호선 라인을 봐야한다. 서울 3대 업무 지구를 걸쳐 순환하는 핵심 노선이 2호선이기 때문이다.

서울이 불가능하다면 접근성이 좋은 경기도 지역을 봐라. 강남이 직장일 경우 평촌은 지하철로 40분이면 가능하다.


제4장 : 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역

# 수도권 도넛 공식

기준은 2개이다 : 서울 외곽순환고속도로 & 지하철 2호선 라인

원하는 지역이 서울 수도권이라면 살펴봐야 할 곳은 서울 수도권 전체다. 그리고 그다음에 지역을 하나씩 봐야 한다.


# 서울 지역 대표 꼬마 아파트

포인트는 지하철 2호선을 얼마나 빨리 만나는가 & 가성비이다.


1. 노원구 : 중계그린아파트

2. 중랑구 : 신내 9단지 진흥아파트

3. 송파구 : 거여 1단지 아파트

4. 강동구 : 길동 우성아파트

5. 금천구 : 독산동 주공 14단지 아파트


# 경기도 지역 대표 꼬마 아파트

서울보다 교통 여건을 더 꼼꼼히 체크해야 한다. 경기도 지역 중 서울 접근성이 좋은 곳은 서울외곽순환고속도로까지다.

1. 부천 : 중동 설악마을 주공아파트

2. 군포
- 금정동 퇴계주공 3단지 아파트
- 산본동 가야주공 5단지 아파트

3. 고양
- 백석동 백송마을 한신아파트
- 성사동 신원당 9단지 태영아파트

# 인천 지역 대표 꼬마 아파트

인천고 경기도와 마찬가지로 교통 여건을 꼼꼼히!!!

1. 부평구 : 부개동 뉴서울 아파트

2. 계양구 : 병방동 학마을 한진아파트

3. 그 외 : 가장 살기 좋은 삼산동(택지지구) & 지하철 7호선 개통 이후 부평동


제5장 : 내 집 마련을 위한 6단계


1. 나의 목표를 마인드맵으로 시각화하기

@ 포인트 : 아파트 가격을 먼저 생각하는 것이 아니다.

- 2025년까지 내 집 마련하기

- 2021년 6월 현재 총자산은 전세금 3억 원

- 2022년 5월에 5천만 원 짜리 적금을 탄다. 그럼 총 자산은 3억 5천만원

- 주택담보 대출, 마이너스통장 등 가용할 수 있는 각종 대출 한도 확인하기

- 출퇴근 1시간 넘지 않기

- 직장 근처는 너무 비싸니까 신분당선 지하철역 위주로 꼬마 아파트 뒤지기

- 취학 전 아이들을 위해 도보로 등하교 가능한 아파트

- 첫째, 셋째 토요일은 신분당선 상행 라인을 따라 부동산을 2군데씩 방문

- 둘째, 넷째 토요일은 신분당선 하행 라인을 따라 부동산을 2군데씩 방문

- 매수 후 인테리어 예산은 1천만 원


@ 좋은 지역 VS 넓은 평수 중 하나를 고른다면? 좋은 지역!!!

2. 인터넷 사전 조사(손품)

3. 시세 지도 만들기

여행은 3번 간다는 말이 있다. 떠나기 전 먼저 다녀온 사람들의 후기로 한 번, 실제 여행을 가서 또 한번, 마지막으로는 다녀온 여행지 사진을 보면서 추억하는 것이다.

시세 지도도 이와 같다. 임장 전 미리 조사하고, 임장 때 가져가 맞는지 체크하고, 임장 후 부족한 부분을 채워야 한다.

4. 자금 계획 엑셀표 만들기

5. 부동산 방문을 통해 현장 조사하기

6. 집을 매수하고 수리(리모델링)하기


제6장 : 내 집 마련 실전 노하우

1. 신용등급 관리 철저 & 대출은 제2금융권(신협, 새마을)까지만!!!


@ 부동산 전문가가 되는 방법

1) 무조건 책을 많이 읽어라. 간접 경험과 정보는 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 안내해줄 것이다.

2) 실전만 한 공부는 없다. 지식이 쌓였다면 계속 돌아다녀봐야 한다.

3) 눈으로만 보지 마라. 실제 현장에 가서 오감으로 느껴라.

4) 현장에서 느끼고 배운 것을 기록하라.

5) 다시 책을 펴라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 기억하지만, 경험이 생긴 후에는 가슴으로 이해하게 된다.

6) 1) ~ 5)의 과정을 무한 반복하라.


2. 지역의 단점 알아내기

지역의 장점은 그 지역 부동산, 지역 주민을 통해 쉽게 파악할 수 있다.

근데 단점은 어떻게 알 수 있을까? 단순하지만 가장 효과적인 방법은 바로 옆 동네 부동산에 방문해서 질문을 해보는 것이다.

평촌 부동산에 가서 : '제가 평촌과 산본을 고민 중인데요... 산본은 어떤가요?'

산본 부동산에 가서 : '제가 평촌과 산본을 고민 중인데요... 평촌은 어떤가요?'

3. 임장 꿀팁

1단계 : 무조건 그곳으로 간다.

2단계 : 동네 슈퍼를 찾아 음료수를 사 먹어라. 그러면서 슈퍼 주인에게 묻는다.

'여기서 오래 하셨어요?'

'이쪽으로 이사하려고 집을 알아보고 있는데, 이 동네 어때요?'

슈퍼가 한가한 시간에 가서 요령껏 질문을 한다면 슈퍼 주인은 많은 얘기를 해줄 것이다.

분식점 사장님 & 세탁소 사장님들도 친절하게 얘기를 잘해주는 편이다.

그러나 젊은 남녀나 경비 아저씨에게 묻는 것은 시간 낭비인 경우가 많다.

4. 계약 전 윗집, 아랫집을 꼭 방문한다.

이웃을 통해 층간소음 등을 확인한다. 윗집 아이가 한창 점프하고 뛰어다닐 나이라면 정신 건강을 위해 다시 생각해본다.

5. 부동산 사장님들과 친해져라

지하철 역에서 아파트까지 이어지는 길에 있는 부동산은 '매수자용', 아파트 단지에서 은행, 마트, 학원 등 상가로 가는 길에 있는 부동산은 '물건지'일 가능성이 높다.

단지 내에 있는 부동산은 주로 '물건지'이다. 경험에 따르면(?) 코너에 있는 중개업소가 일을 가장 잘하는 경우가 많다.

@ 부동산 사장님들에게 깍듯이 인사만 잘해도 몇 달치 월급을 아낄 수 있다.

6. 매도자의 사연을 파악하라

세금이나 돈이 급해서 내놓은 집은 매도자가 심리적으로 쫓기는 경우가 많다. 이런 경우에는 계약금을 관행(10%) 보다 더 많이 주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 가격을 깎을 수 있다.

7. 평판 좋은 인테리어 사장을 찾아라

여러 인테리어 가게에 견적과 상담을 받아보고 비교해라. 사후 관리까지 생각하면, 무조건 제일 싼 견적보다는 제값 주고 일을 정확하게 하는 것이 더 중요하다.

실력을 확인할 방법은 실제 공사한 곳에 가서 양해를 구한 후 구경해 보는 것이다. 실제 공사를 의뢰했던 고객을 직접 만나 어땠는지 들어보는 방법이 가장 좋다.

이를 거절한다면 기존 고객과 좋은 관계가 아닐 수도 있다.

인테리어를 하는 집은 인테리어 업체 사장님 집이 아니고 내 집이다. 공사 기간에 음료수를 사들고 자주 들러봐야 한다.

8. 모아 모아 프로젝트

주변 지인, 회사 동료, 친인척 등 잘 아는 사람들을 관찰하고 기록하고 왜 그 동네 & 그 집을 결정했는지 각자의 사연을 모아보자. 이를 바탕으로 각 지역을 비교 평가해보자.

9. 부동산 투자에 있어 가장 경계해야 할 것 : 약간의 수익에 눈이 멀어 탐욕에 빠지는 자기 자신

돈을 벌기는 어려워도 날리는 것은 아주 쉽다.

그동안 투자를 해오면서 뼈저리게 느낀 것은 부동산 초보자에게 수익이 오히려 독이 된다는 것이다.

한 번, 혹은 몇 번의 성공 경험을 통해 깊이 있는 부동산 공부와 치열한 고민 없이 투자하면 엄청난 손실을 볼 확률이 높다.

이런 사람들의 특징은 초반의 성공 후 무엇인가를 바꾸려고 한다. 그게 차이든 명품이든...

부동산은 단위가 크기 때문에 한번 손해로 망하는 경우도 많다. 통장에 돈이 많이 들어오면 내 욕심도 커진다. 그때를 가장 조심해야 한다.

'자기 컨트롤'을 잘하는 것이 재테크의 시작이자 끝이다. 재테크를 통해 '부'를 이루고 싶다면 반드시 기억해야 한다.


제7장 : 내 아파트 속속들이 알아보기


1. 면적

이런 면적 개념은 숫자로 익힌 후 현장에서 이 숫자가 의미하는 아파트 면적의 실제 크기가 얼마나 되는지 알아야 한다.

공급면적보다 전용면적이 더 중요하다. 전용면적이 세금 산정의 기준이 되기 때문이다. 또 분양 가격과 청약 가격을 결정하는 기준 역시 전용면적이다.

@ 일반적으로 가구원 1명당 무난한 생활을 위해 필요한 공간은 최소 7평(20)으로 본다.

32평의 공급 면적 아파트를 표시하는 4가지 방법 : 공급면적 32평, 공급면적 105, 전용면적 25평, 전용면적 85

2. 구조

보통 32평형(85) 아파트는 방 3개, 욕실 2개의 구조이다. 이는 국민주택 규모로 다양한 정부 혜택의 기준이 된다. 일반적으로 이 이상을 대형, 미만을 소형 아파트라 부른다.

24평형(60) 미만의 아파트는 방 3개, 욕실 1개 구조이다. 일반적으로 3인 가족까지 살 수 있는 공간이다.

복도식 아파트는 작은 방의 창문이 복도와 맞닿아 있기 때문에 사생활 침해, 범죄의 노출 가능성이 높다. 반면 계단식 구조는 그런 염려가 없을 뿐만 아니라 뒤 베란다 공간을 사용할 수 있기 때문에 계단식 구조 선호도가 훨씬 높다.

21평형(50) 미만의 아파트는 방 2개, 욕실 1개 구조로 신혼부부가 살기 적당한 구조이다. 어린 자녀 한 명까지도 생활할 수 있는 공간이 나오지만, 자녀가 초등학교에 입학하면 대부분 24평형(60) 이상으로 이사하는 경우가 많다.

3. 집 구경 체크리스트

구분	체크할 사항	비고
입구, 복도	1. 유모차 이동이 자유로운지 확인
	2. 복도식 구조의 경우, 복도 새시가 있는 지
신발장, 현관	3. 신발장은 넉넉한지 확인, 키 높이 신발장인지
	4. 현관문 상태가 양호한 지
거실	5. 전등을 끄고 햇빛이 잘 드는지, 밖에 집안을 가리는 건물, 나무가 없는지
	6. 창문을 열고 주변 소음을 체크
	7. TV놓을 위치 확인
방	8. 안방은 3m(10자) 장롱이 들어갈 수 있는지
	9. 침대 위치나 크기가 방에 적당한 지
	10. 작은 방에는 옷장, 책상 등이 들어가는지
	11. 장롱 뒤편에 곰팡이가 없는지
새시	12. 방 새시는 이중으로 되어 있는지
	13. 베란다 새시는 양호한지	새시 실리콘 공팜이 자국 체크
	14. 보일러실 새시는 환기구와 겹치는 부분이 잘 마무리되었는지
베란다, 다용도실, 보일러실	15. 세탁기 위치, 크기, 상하수도 설비가 양호한지 / 수납장은 충분한지
	16. 확장된 곳이 있다면 바닥 난방은 되는지 / 누수, 결로, 곰팡이 확인	1층, 탑층, 사이드 집은 결로가 심함
	17. 보일러 연식 확인 후 10년이 지났다면 교체 / 보일러 배관, 조절기 확인	난방비 : 중앙> 개별 > 지역순으로 적게 나옴
주방	18. 싱크대 크기, 수납공간, 후드 작동, 수압 체크
	19. 냉장고 자리, 콘센트 확인/ 양문냉장고(가로 1m * 세로 1.8m)
	20. 식탁 자리 확인
욕실	21. 욕조 확인
	22. 세면대, 변기 상태가 양호한지
	23. 환풍기가 잘 작동되는지
층간소음	24. 층간 소음 확인

4. 주변 환경 체크리스트 : 조용한 게 중요하다면 '고등학교' 주변 추천

구분	체크사항	비고
1	지하철역 직선거리, 지름길로 가는 실제 거리, 노선, 배차 간격, 막차 시간
2	버스 정류장 위치, 버스 전용 차로, 운행 노선, 배차 간격, 막차 시간
3	자동차 진입로, 근처 주요 도로, IC 접근성
4	마트, 재래시장, 편의점, 약국, 세탁소, 병원 등 편의 시설
5	주거래 은행(ATM) 위치
6	초등학교, 유치원, 어린이집 위치
7	공원, 산책길, 체육관 등 위치
8	주말 소음(초등학교, 교회) 확인
9	심야 소음(버스, 택시, 택배차 고지, 유흥가, 공원 바로 앞) 확인
10	주민센터, 보건소, 우체국 등 공공 서비스 위치

5. 리모델링 : 순서가 중요!!!

- 공사기간 : 2~3주

- 공사비 : 3.3m당 90만 원이면 넉넉(?)

- 순서
철거 -> 새시 -> 보일러 배관, 설비 -> 페인트 -> 타일 -> 목공 -> 도배 -> 바닥 -> 싱크대, 신발장 -> 전기공사 -> 청소