내 집 없는 부자는 없다

 

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=16383223 

내 집 없는 부자는 없다

 

이 책은 부동산 시황에 흔들리지 않는, 즉  현재와 같은 불장(!)에서 초조해하지 않고 2011년~2015년까지 있었던 얼음장(?)에 하우스푸어가 되지 않는 성공적인 부동산 투자법(생애주기별 부동산 투자)에 관해 설명하고 있다. 

 

부동산 투자에 있어 기억해야 할 많은 내용들이 있지만, 나에게 가장 인상적이었던 내용은 '경제적 자유'의 개념 정립에 관한 것으로 책 후반부에 있었다.

 

우리는 흔히 '경제적 자유'를 위한 투자 계획을 세울 때 최종적인 목표를 30억, 50억, 100억과 같이 숫자로 책정한다.

 

그러나 우리가 아는 부자들 조차 매년 떨어지는 돈의 가치로 인해 부자인 상태를 유지하는 것조차 쉽지 않은 일이며, 자본주의에서 사는 한 버는만큼 욕심의 크기가 커지고 씀씀이도 늘어나기 때문에 내 돈의 크기와 관계없이 대부분은 늘 돈 걱정을 하면서 살아가기 때문에 '경제적 자유'를 단순히 '숫자'로만 정의할 것은 경계해야 한다고 설명한다.

 

'경제적 자유'를 이루고자 하는 목적이 결국은 노동소득에서 벗어나 자산에서 나오는 수익을 통해 경제적, 시간적 자유를 얻기 위함임을 고려해봤을 때 부동산 투자를 통해 자산을 쌓으려는 목적을 정량적이기보다는 정성적, 그리고 보다 현실적으로 설정할 필요가 있음을 이야기한다.

 

" '경제적 자유'의 목적을 세우는데 있어서는 나와 내 가족이 누리고자 하는 기대의 수준을 냉정하게 따져본 후 돈(숫자)에 대한 욕심을 줄이는 것이 먼저이고, 현실적으로 달성 가능한 목표를 설정하여 최대한 빠른 시간 내에 달성하고 그 이후에는 숫자 싸움을 멈춰야 한다." 그리고 '경제적 자유'라는 기반을 바탕으로 '나와 내 가족이 하고 싶었던 일'을 하면서 살아가야 한다."

 

는 저자의 이야기는 '경제적 자유'를 숫자로만 막연하게 생각해왔던 나를 되돌아보게 하는 계기가 되었다.

 

# 현실적으로 재테크는 어렵다.

 

1. 현실적으로 월급만으로는 종잣돈을 모으기가 힘들다.

 

기업이든 정부든 가계에 주는 월급(근로소득)은 기본적으로 '소비'를 위한 것이기 때문에 가계에 돈이 남도록 지급되지 않는다. 그래서 월급을 통해 종잣돈을 모으려면 극단적으로 소비를 줄이거나, 다수가 제공하지 못하는 '특별한 노동 가치'를 기업이나 사회에 제공해야 한다.

 

그러나 '특별한 노동가치'를 제공할 수 있는 사람은 소수이기에, 대다수의 우리에게 주어진 선택지는 사실상 소비를 극단적으로 줄이는 것 밖에 없...이는 곧 우리의 자존감과 연결되는 '삶의 질'과 종자돈을 맞바꿔야 함을 의미하는 것으로 당연하게도 실천하기 어려울 수밖에 없다.

 

2. 금융상품으로도 종자돈 모으기 어렵다.

 

그렇게 '삶의 질'을 포기하고 모은 돈을 금융상품에 넣어봐야 부동산 투자에 충분한 돈으로 불려주기는 커녕 은행 이자만도 못하거나 오히려 원금 손실을 입히면서 종잣돈 모으기 자체를 포기하게 만드는 경우도 많다. 

 

3. 이론과 실전은 다르다.

 

부동산 시장은 살아있는 '생물'과 같다. 아무리 좋은 강의를 듣고 유명한 전문가의 의견을 들어 투자를 결정한다고 하더라도 성공적인 투자에 실패하는 경우도 많다. 그 이유는 강의는 컨설팅이 아무리 훌륭하더라도 개개인의 다양한 사례에 대처할 수 있는 '디테일'을 알려줄 수 없다는 것에 있으며, 실전 투자에서는 그 '디테일'이 성공 여부를 결정하는 주요한 요소로 작용되기 때문이다.

 

예> 재건축, 재개발 강의에서 중점적으로 가르치는 것 = 사업성 분석

But 실제 투자를 할 때 중요하게 봐야 하는 것 = 투자 지역의 매수세 & 조합의 분위기(현장방문 필수)

 

부동산 강의는 앞서간 사람들의 노하우를 전수받아 시행착오를 줄이고 투자금을 지킬 수 있기 때문에 투자자에게 꼭 필요한 단계이다. 하지만 강의를 통해 배웠다고 해서 투자 실력이 올라가는 것이 아님은 명심해야 한다.

 

@ 실력이 부족해 잘 모르는 강사일수록 그 실력을 감추기 위해 단언적인 표현을 많이 쓴다. '생물'인 부동산 시장에서는 단언과 속단이 가장 위험한 것임을 잊지 않아야 한다!!!

 

# 부동산 투자자로서 인정해야 할 것과 명심해야 할 것

 

0. 주택(부동산)은 절대 가격이 저렴한 기간이 비싼 기간보다 더 길다 = 투자의 기회는 계속 있다. 

2007~2019년까지 13년간 수도권 주택 매매 가격 추이를 살펴보면 주택의 절대 가격이 싼 시기는 9년으로 전체 기간의 2/3 이상을 차지한다. 즉, 9년의 기간 동안 천천히 신중하게 투자 가치가 있는 부동산을 고르고 그 시기에 종잣돈이 확보되어 있다면 논리적으로 부동산 투자에 실패할 확률보다는 성공할 확률이 더 높다.

 

집이 안 팔리고 전세 대란이 일어나는 기간은 대체로 2~3년이고 이 때 집을 구매하면 가장 좋지만 바닥은 아무도 알 수 없기 때문에 이 기간을 제외하고도 절대 가격이 싼 6~7년 동안의 기회를 잘 모색하면 성공적인 실거주 투자가 가능하다. 

 

이를 위해서는 대중의 심리와 상관없이 행동에 옮길 수 있는 매우 강한 확신이 있어야 한다.

 

1. 초심자가 집을 못사는 이유

 

- 불장 : 몇 시간 만에 뛰는 호가와 매물 증발로 인해 결정을 미루다가 스스로 포기하거나, 매도를 결정하고 계약금을 넣었다가 매도자에 의해 배액 배상을 받고 계약이 파기되는 경우도 종종 생긴다.

 

- 얼음장 : 실제로 상승장보다 더 집을 사기 어렵다. 가격은 원하는 만큼 떨어졌지만 모두가 어디까지 가격이 떨어질지 모른다는 공포감으로 주변에서 권장하기는 고사하고 구매를 만류하기 때문이다. 

 

2. 부동산 공부는 느리더라도 스스로 해야 한다.

 

부동산 시장은 집단적인 감성과 지성의 합이기 때문에 개인이 정확하게 파악하기는 불가능하다. 부동산 투자에 있어 우리는 시장보다 한 박자 느릴 수밖에 없다는 것을 인정해야 한다. 이를 인정하지 않은 채 욕심과 무지가 더해지면 시장의 하이에나들에게 걸려 자신도 모르는 사이에 종잣돈을 털리게 된다.

 

부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 어떤 이유로든 투자금을 잃어 시장에서 이탈하지 않는 것이다. 시장에서 이탈하는 순간 '돈의 감각'을 잃어버리게 되고 이는 '기회'를 보는 안목도 잃어버림을 의미하기 때문이다. 

 

3. 쌀 때사서 비쌀 때 못 파는 구조적인 원인

 

@ 불황기 때는 마음먹었던 가격까지 하락하지만 여전히 비싸다고 생각하여 매수를 주저한다. 그리고 신문기사를 뒤적이며 안도의 한숨을 쉰다. '이렇게 떨어질 줄이야. 안 사길 다행이네' 라면서...

 

1) 부동산 침체기에는 내 수중에도 투자금이 없다 : 자산 가치가 낮아지는 침체기에는 현금 지키기도 바쁘다

 

많은 사람들이 자산 가격의 거품을 이야기하며 하락장이 도래하면 자신에게도 매수 기회가 찾아올 것이라고 기대하지만, 막상 본격적인 하락장이 시작되면 그 공포 분위기로 인해 매수할 생각 자체를 완전히 잊게 된다.

 

- 유주택자의 경우

그토록 원하던 하락장이 도래해 내가 원하던 것 이상으로 가격이 떨어지더라도 내 집이 안 팔려서살수가 없다. 내 집을 담보로 대출받아 사려고 해도 이미 내 집은 대출이 잡혀 있어 추가 대출을 받기도 어렵다. 이 시기에 뉴스에서는 연일 하우스푸어의 안타까운 사연들이 도배되면서 시장을 더욱 냉각시킨다.

 

- 무주택자의 경우

집값이 어디까지 떨어질지 모르는데 괜히 집을 샀다가 하우스 푸어로 전락할 것 같은 두려움에 휩싸이고 뉴스에서는 고통스러웠던 전세 대란이 재현될 조짐이 보인다면 현금을 확보해야 한다고 부추긴다.

 

2) 호황기에는 없던 돈도 만들어진다

 

@ 호황기 때는 사고 싶은 집이 내 판단보다 항상 더 오른다.

 

- 유주택자의 경우

내 집도 오르고, 마음만 먹으면 좋은 가격에 매도하기도 어렵지 않다. 갈아타려는 곳의 집만 잘 잡으면 내가 가진 집을 팔고 대출을 더해 잔금을 치를 수 있을 것 같다. 이 시기에 정부의 규제가 심해져 기회를 놓칠 수도 있기 때문에 마음이 급해진다.

 

- 무주택자의 경우

주변에서 '누가 얼마 벌었대~'하는 소리가 들려오면서 마음이 싱숭생숭해지고, 전세금에 침체기 동안 모아둔 현금에 담보대출까지 더하면 내가 원하는 집까지는 아니겠지만 그 옆 동네는 들어갈 수 있어 보인다. 부동산 전문가들은 이구동성으로 대장 지역이 오르면 주변도 결국 다 오른다고 하니 1 급지가 아닌 2~3 급지라도 구매할 마음이 생긴다.

 

4. 장기적으로는 우상향

 

우리의 바람은 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아 큰 수익을 남기는 것. 하지만 호황기에 비싸게 주고 샀다고 하더라도 부동산 사이클이 순환하는 대략 10년 정도의 세월을 버틸 수 있다면 더 높은 가격이 되어 되팔 수 있다. 큰 그림에서 보면 매년 떨어지는 돈의 가치에 비례해 자산 가격은 점진적으로 상승하기 때문이다.

 

5. 부동산의 양극화 : 상급지와 하급지는 나름대로 투자 가치가 있다. 정작 양극화로 인해 신중하게 투자해야 할 곳은 중위 집단이 거주하는 중급지이다.

 

1) 상급지 : 현재는 물론 미래에도 시세 상승을 주도하는 핵심지역

 

2) 하급지 : 재건축, 재개발이라는 한방을 통해 드라마틱한 변화와 시세 상승을 이끌어 낼 수 있음

 

3) 중급지 : 높은 용적률과 낮은 평단가로 중소형 아파트가 많아 사업성 측면에서 매력적이지 않음

 

4) 결론 : 세대를 거듭할수록 질적 양극화는 가속화되고 선택의 폭이 좁아진다. 따라서 현재 가격적으로 접근할 수 있을 때 미래에 재건축, 재개발 가능성이 높은 하급 지를 눈여겨보고 선점해두어야 한다.

 

@ 수축 사회와 투자자의 증가 : 현재 한국은 수축 사회로 진입했...

 

- 전제 : 인류는 기아, 전쟁, 대공황과 같은 변곡점을 지나면서 팽창 사회와 수축 사회로 번갈아가며 발전해왔다.

 

- 팽창사회 : 경제적 파이를 키워 부의 편중에도 불구하고 누구나 일정한 몫을 가져가는 사회

 

- 수축사회 : 파이의 크기가 동일하거나 줄어들기 시작하면서 생존을 위한 경쟁이 극심해지는 사회

 

- 현 상황 : 한국은 이미 수축사회로 진입했으며, 이에 따라 줄어드는 자신의 몫을 지키기 위해 많은 사람들이 투자에 뛰어들고 있다. 하지만 경제적 파이가 줄어드는 수축 사회에서 투자의 실패는 곧 생존의 위협을 의미하기 때문에 지금 시기에는 어느 때보다도 신중한 투자가 중요하다.

 

# 재테크 준비를 위한 현실적 방법

 

1. 종잣돈은 크게 만드는 것만큼이나 빨리 만드는 것이 중요하다

 

현금의 규모 & 시간에 따라 떨어지는 현금의 가치를 모두 고려해야 = '지금 5천만 원을 모은 사람 VS 5년 후 5천만원을 모을 사람'이 투자할 수 있는 부동산의 범위 & 수익률이 완전히 달라질 수 있다!!!

 

부동산 투자에 성공하기 위해서는 투자 상품의 가치를 볼 수 있는 눈과 매매의 기술도 중요하지만 투자의 시기를 놓치지 않는 것도 매우 중요하다!!!

 

2. 현실적인 종잣돈 마련 방법

 

1) 이직 & 퇴직금 중간정산

 

- 채용 공고의 99% = 30대 초반부터 40대 중반을 대상 = 커리어 전반에 걸쳐 30~40대 시기가 가장 몸 값이 올라가고 이직하기 쉽다는 의미(저자도 30대 10년간 4번의 이직을 통해 경력 개발 & 종잣돈 마련!!!)

 

- 이직에 따른 퇴직금 & 퇴직금 중간정산 = 현실적인 부동산 투자를 위한 종잣돈 마련 방법 = 투자는 목돈으로!!!

 

- 연령에 따른 퇴직연금의 효용성 : 50대 이상 = 효용 O But 30~40대에게는 오히려 기회비용의 손실일 수 있음

 

2) 회사 & 정부의 지원 제도 최대한 활용

 

- 회사 주거래 은행 : 임직원 특판 상품 등의 우대 상품 적극 활용

 

- 정부 지원 제도 : 보금자리론, 적격대출 등 각종 지원 제도 적극 활용

 

# 생애주기별 부동산 투자

 

1. 의미

 

개인 혹은 가족의 생애 주기에 맞춰 2~3년 먼저 생애 목적에 접한 집을 전세 끼고 구매한 후 생애주기가 돌아왔을 때 이사해 실거주와 투자를 동시에 만족시키는 투자방법으로 부동산 시황, 대중의 소음에서 벗어나 똑똑한 투자는 물론 적기에 생애 목적에 맞는 환경을 갖춘 실거주 집을 마련할 수 있다는 점에서 가격 상승이나 하락을 제외하더라도 심리적 만족도를 높일 수 있다.

 

생애 주기에 맞춰 살 집을 고민한다는 것은 지금보다 더 나은 곳을 찾는다는 의미이고 이는 곧 최소한 지금 거주하는 것보다는 자산적으로 더 높게 상승할 가능성이 큰 곳으로 옮긴다는 것이다. 혹 생애주기가 활황기와 맞물렸다고 하더라도 생애주기는 최소 5년에서 길게는 10년 이상의 주기를 가지기 때문에 그 사이에 부동산 사이클을 한 바퀴 경험하고 나면 그 이후의 상승은 이전 전고점을 넘어 그 이상의 시세를 형성하게 될 것이다.

 

인간은 환경에 쉽게 적응하고 이미 적응해버린 곳의 장점을 생각하며 그 동네에 대한 레거시(심리적 지분)가 생기기 때문에 새로운 지역으로는 옮길 생각조차 하지 않는 게 일반적이다. 현재 살고 있는 것보다 상급지로 옮기지 않더라도 삶의 만족도에는 별다른 변화가 없을 것이다. 단지 세월이 흐른 뒤 벌어진 자산의 격차를 제외한다면 말이다.

 

미리 샀다가 들어가려는 시점에 집값이 떨어질까 걱정할 수도 있지만, 반대로 지금 안 샀다가 그때 폭등하면 그때는 어떻게 할지 고민해봐야 한다. 즉, 생애 주기를 활용한 부동산 투자를 결심했다면 시황에 흔들리거나 자꾸 예측하려고 하면 안 되고 계획대로 그냥 실행해야만 한다.

 

2. 부동산 투자를 해야 할 3번의 생애 주기

 

1) 신혼 때

 

부모의 보살핌에서 독립해 맞이하는 첫 시기로 지금껏 살았던 생활 반경을 벗어나 지도를 넓게 펴고 여러 지역에 대한 정보를 알아보면서 첫 집을 마련해보는 시기

 

2) 자녀가 유치원에 들어갈 때

 

유치원 = 사실상 학부모가 되는 첫 관문. 일부를 제외하고는 유치원에서 만난 친구들이 대부분 그대로 주변 초등학교에 입학하기 때문에 유치원 때부터 형성된 커뮤니티는 강력한 소속감을 부여하게 된다. 결국 가족의 생애에서 가장 긴 아이의 학창 시절 내내 그 지역을 벗어나지 못할 가능성이 높다.

 

3) 자녀가 초등학교 3학년

 

초 4 = 중학교 근거리 배정을 확실히 받기 위한 마지막 시기. 자녀가 초 3이 되면 어느 정도 공부 그릇을 알수 있게 되고, 본격적으로 시작될 대입 여정에 앞서 아이를 어떤 중학교 학군에서 공부시킬 것인지 고민하게 된다. 어느정도 공부에 재능이 있다고 판단되면 부모는 학군이 좋은 곳으로 옮겨갈 생각을 하게 되고, 이 시기를 마지막으로 이후 자녀의 학창 시절 동안은 아이의 학업을 위해 그 지역에 거주하게 된다.

 

일생의 딱 3번만, 가족의 생애주기가 왔을 때 더 나은 환경으로 가겠다는 의지만 있다면 누구나 사는 동안 자산의 증가를 이룰 수 있다. 섣불리 포기하지 말고 감당할만한 재정 계획을 통해 더 나은 환경으로 2~3년 먼저 건너간다며, 굳이 투자한다고 시간과 노력을 기울이지 않아도 자산의 증가를 누릴 수 있다.

 

3. 부동산 투자 시 유용한 팁

 

1) 매수계약 

 

계약부터 잔금까지 1~2달 정도 여유 입게 잡는 것이 좋고, 잔금일은 6월 1일 이후부터 12월 31일 사이에 하는 것이 매수인에게는 이득이다.

 

매년 6월 1일을 기준으로 등기상의 소유자에게 1년 전체의 재산세를 부과하기 때문이다.

 

또 세법이 개정될 경우 통상 차후 연도 1월 1일부터 적용되는 사례가 많기 때문에 잔금일이 해를 넘어가게 되면 예상치 못한 세금 관련 불이익이 있을 수 있다.

 

2) 투자 지역 선정 핵심 원칙

 

2-1) 아이의 관점

 

우리가 집을 고를 때 가장 많이 실수하는 것이 자신의 관점에서 입지를 본다는 것이다. 꼭 대치동과 같이 최상위 학군지가 아니더라도 분당, 평촌, 목동, 수원 영통구, 용인 수지구, 대구 수성구, 대전 둔산 등 각 지역 내 학군지는 그 지역 사람이라면 충분히 노려볼 만한 좋은 입지다. 이런 지역은 실수요가 많기 때문에 하락장에서는 가격 방어력이 좋고 상승장에서는 더 오를 가능성이 큰 곳이다.

 

2-2) 희소성

 

희소성의 의미에 대해 먼저 이해하는 것이 필요하다. 아래의 보기 중 가장 갖고 싶은 것은 무엇인가?

 

^ 5캐럿 다이아몬드

^ 고흐의 진품 삽화 1점

^ 떠오르는 신흥 명품 브랜드

^ 외국 재래시장에서 우연히 발견한 전 세계에 하나밖에 없는 나만의 가방

^ 매주 맞춰 볼 수 있는 유효기간이 없는 로또 복권

 

저자의 답은 2번째 고흐의 진품 삽화이다. 고흐는 이미 죽었기 때문에 작품의 절대 수가 한정적인 반면 많은 수집가들이 고흐의 작품을 수집하고 싶어 하기 때문이다. 이러한 물건은 돈이 있다고 언제든 살 수 있는 것이 아니기 때문에 판매하는 입장에서는 부르는 게 값이 된다.

 

상기 예시를 서울의 부동산으로 재해석해보면 아래와 같다.

 

^ 5캐럿 다이아몬드 = 용산, 성동, 강남 3구의 한강변 신축 아파트

 

^ 고흐의 진품 삽화 1점 = 롯데월드타워 시그니엘 레지던스, 나인원 한남

 

^ 떠오르는 신흥 명품 브랜드 = 마곡, 강동 기타 뉴타운 재개발 신축 아파트

 

^ 외국 재래시장에서 우연히 발견한 전 세계에 하나밖에 없는 나만의 가방 = 나 홀로 아파트

 

^ 매주 맞춰 볼 수 있는 유효기간이 없는 로또 복권 = 개발 계획이 없는 자연녹지지구(그린벨트)

 

'희소성이 있다 = 그것을 원하는 두꺼운 수요층이 있어야 한다'는 의미임을 기억해야 한다. 희소성은 상대적인 개념이기 때문에 내가 사는 동네, 더 작게는 아파트 단지 내에서도 적용할 수 있다.

 

2030 서울 도시 기본 계획을 기반으로 서울 지역의 희소성을 다음과 같이 분석해볼 수 있다.

2030 서울 도시 기본 계획은 광화문과 시청, 여의도와 강남을 3대 국제적 도심지로 설정하고, 그 주변으로 7도 심지, 그리고 12 지역 중심지를 연결해 도심 경쟁력 및 지역균형 발전을 위한 중심지 체계를 개편하겠다는 내용이다. 

 

수도권 지도와 데이터를 가지고 다음과 같이 분석해볼 수 있다.

 

^ 과밀억제권역 = 개발이 엄격하게 관리된다 = 5캐럿 다이아몬드

 

^ 성장관리지역 = 꾸준한 인구 유입 & 산업기반 증가 = 신흥 명품 브랜드 / 다만, 실제 수요 대비 공급량이 많은 편이기 때문에 상당 기간 주거용 부동산의 가격이 약세인 경우가 있다.

 

^  자연보전지역 = 개발제한구역이 많고, 인구 유입에 한계가 있음 = 나만의 가방 or 로또 복권

 

수도권 중 희소성이 높은 과밀억제권역 시 중 가장 높은 자족률을 보이는 시는 사실상 강남권과 생활권을 공유하고 있는 과천시이고, 그 뒤로 성남시, 안산시, 안양시 등이 있다.

 

2-3) 환금성

 

@ 가격을 아무리 낮추어도 팔리지 않을 때의 고통은 겪어본 자만이 알 수 있다.

 

부동산 시장은 본질적으로 매수자에게 유리한 시장이다. 왜냐하면 매수자는 가격이 안 맞거나 마음에 안 들면 다음에 사거나 다른 걸 살 수 있지만 매도자는 자신의 부동산을 파는 것 외에는 선택지가 없기 때문이다. 즉, '대부분의 부동산은 사는 건 쉬워도 팔기는 어렵다'는 사실을 알고 있어야 한다.

 

상승장에서는 환금성이 있는 집과 없는 집, 모두 팔 수 있기 때문에 구분이 어렵다. 환금성이 있는 집은 실거주 가치가 뒷받침되는 곳으로 하락장이 와도 실수요가 꾸준하므로 가격 방어가 가능하고 다음 상승기 때 회복도 빠르다.

 

^ 삽을 뜨지도 않은 호재로 오르는 곳은 피하자.

 

상승기에는 사소한 호재에도 유동성이 민감하게 반응하면서 주변 부동산 가격에 불이 붙이고 그 일대 전반에 엄청난 투자수요를 불러온다. 특히, 선거철이 되면 낙후된 지역의 민심을 달래고 표심을 얻기 위해 다양한 개발 호재들이 넘쳐나게 된다. 하지만 이런 호재들은 현실화되기까지 최소 10년의 시간이 필요하고, 그 와중에 대부분 변경되거나 조용히 폐기되기 일쑤다.

 

^ 집값이 오른 만큼 전세가가 따라와야 한다.

 

매매가 대비 전세가의 비율은 일반 아파트의 경우 70~80%, 재건축의 경우 50~60%이나 상승장에서는 그 비율이 40~60%, 재건축의 경우 40% 이하까지도 떨어진다. 

 

전세는 100% 실거주를 목적으로 하기 때문에 지역의 호재보다는 거주환경 등 내재가치에 민감하게 반응한다. 예를 들어 위례나 광교와 같이 구도심과 차별화된 생활 인프라가 있거나, 새로운 거주 트렌드를 반영한 신축 아파트, 혹은 학군 지역 등은 실거주의 차별성이 있기 때문에 시황과 관계없이 점진적인 전세가 상승이 일어난다.

 

@ 초상승기가 도래해 오랫동안 팔리지 않아 애를 먹었던 내 매물에까지 매수세가 왔을 때, 해야 할 일은 매물을 거둬들이는 것이 아니라 매물을 처분하고 생애 주기를 활용한 부동산 투자를 시작하는 것이다. 이런 매도의 기회는 부동산의 10~15년 사이클 중 2~3년만 오는 기회이기 때문이다.

 

2-4) 발품

 

지역이나 매물을 선정하는 마지막 기준은 현장을 가서 걸어 다니면서 눈으로 확인하는 것이다.

 

3) 실거주 VS 투자 or 실거주 & 투자

 

저자가 부동산 투자에 입문하던 시절 부동산 매수에 대해 전문가들에게 질문을 많이 했는데, 대부분 마치 답안지가 정해진 것처럼 다음과 같은 대답을 받았다고 한다.

 

"실수요시죠? 그럼 지금이 제일 쌀 때이니 지금 사세요."

 

"투자시죠? 그럼 지금 가격은 부담스러우니 관망하세요."

 

그러나 실수요나 투자자나 집을 바라보는 시선은 동일하다. 그런데 절대 가격이 싸지 않은 지역을 두고 실수요자에게는 사고, 투자자에게는 사지 말라고 말하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다. 실수요자의 돈이나 투자자의 돈이나 소중하기는 마찬가지이며 오리혀 실수요가자 더 많은 자금을 써야 하는 만큼 더 신중하게 결정해야 하는 것이 맞다.

 

실거주하기는 좋은데 투자 가치는 없다면 실거주 자체를 고민해 봐야 한다. 반대로 살기에는 여건이 좋지 않지만 미래에 확실한 개발 등으로 투자 가치가 있다고 판단되면 미래의 실거주를 위해 미리 사두는 것이 맞다.

 

4) 선순환 투자를 위해서는 현금흐름이 필수

 

@ 자산을 지키고 부를 늘리는 부자의 눈은 책을 몇 권 읽는다고 얻는 것도 하루아침에 로또 1등에 당첨됐다고 갑자기 생기는 것이 아니다. 종잣돈을 시작으로 실거주 투자를 하고 또 그 이상으로 하나씩 자산을 늘려가면서 처하는 새로운 상황에서 고민하고 공부하면서 서서히 떠지는 것이다.

 

자산가가 되기 위해서는 자산이 있어야 하고 경제적 자유를 얻기 위해서는 시간 소비와 스트레스를 최소화하면서 얻을 수 있는 현금 흐름이 필요하다. 그리고 선순환 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 입지도 화려한 매매 기술도 아닌 마르지 않는 현금 흐름을 갖추는 것이다.

 

만족할 만한 부를 일구려면 투자를 몇십 번은 더 해야 하는데, 다시 종잣돈을 모으기는 쉽지 않다. 그러다 보면 실거주에 만족하게 되어 투자와 공부를 멈추게 되고 자연스럽게 관심이 멀어지게 된다.

 

5) 대출 기초 지식

 

- 신용등급 : 현금서비스는 절대 금물

 

- 대출 가능 한도는 미리 확인하자 : 금융상품 한눈에(http://finlife.fss.or.kr/main/main.do)에서 확인

 

^ LTV : 주택담보인정비율 / KB시세 기준으로 산정 / 투기과열, 조정 등 지역별로 상한선이 정해짐

 

^ DTI : 주택담보대출에만 적용 / 부채상환능력 평가로 실행 중인 모든 주택담보대출의 원리금 및 기타 이자를 연간 소득으로 따져 대출한도를 제한함

 

^ DSR : DTI + 신용대출 등 기타 모든 대출의 원리금 및 이자를 추가해 대출한도를 정하는 기준

 

^ RTI : 주택임대업 개인사업자에 대한 이자소득 상환능력 평가 

 

- 대출 상환방식을 이해하자

 

^ 만기 일시상환 : 대출 기간 동안 이자만 내고 만기일에 원금 전부를 상환

 

^ 원리금 균등상환 : 매달 상환할 원금과 이자의 합 = 일정한 금액을 상환 / 초기에는 이자 비중이 높고 나중에는 원금 비중이 높아짐

 

^ 원금균등상환 : 원금을 대출기간으로 나눠 원금은 매달 균등하게 상환하고 줄어드는 원금에 따라 이자를 납부하는 방식 / 초기 부담이 다른 방식에 비해 높음

 

- 대출 상환용 계좌는 따로 만들자 : 생활 or 상환에 지장이 생기지 않도록!

 

# 3단계 선순환 부동산 투자 모델

 

1. 뿌리 자산

 

최초 투자금은 완전무결한 현금이어야 한다. 뿌리 자산에 적합한 상품은 전세금을 올려 받을 수 있으며 실수요가 풍부한 입지에 있는 비교적 건축 연한이 짧은 아파트를 최우선으로 고려해야 한다. 생애 주기상 가장 긴 전세 기간이 필요한 학부모 수요가 몰리는 곳에 뿌리 자산을 확보해야 한다. 다세대 주택과 같이 관리사무소가 없어 시설물 수리 등 임차관리에 신경 쓸 부분이 많은 물건은 좋지 않다.

 

뿌리 자산은 대출이 없는 상태에서 임대료 상한선 5%를 기준으로 2년에 한 번씩 갱신되는 전세금의 합이 최소 1억 원 정도가 될 때까지 지속적으로 확보해나가야 한다.

 

뿌리 자산은 상위 자산을 확보를 위한 투자에 실패했을 때도 다시 도전할 수 있는 최초의 투자금을 만들어줘야 하기 때문에 줄기 자산이나 잎 자산과 권리관계로 묶이지 않아야 한다.

 

2. 줄기 자산

 

줄기 자산의 주 형태는 1억 원 이하로 할 수 있는 시세차익형 상품이다. 줄기 자산은 상위 자산인 잎 자산을 만들기 위한 자산이므로 3년 이내의 중단기 보유 후 매도하는 전략이 필요하다. 

 

3. 잎 자산

 

잎 자산의 목적은 경제적 자유를 위한 월세 창출에 있다. 오피스텔, 상가, 다가구주택, 지식산업센터와 같이 월세수익형 상품으로 구성되며 매입 시 반드시 주변의 월세 수준을 미리 파악해서 적정 매입가를 확인해야 한다. 월세는 점진적으로 하락하기 때문에 적절한 시기에 매도하고 갈아타면서 자산의 가치를 유지하는 것이 필요하다.

 

@ 투자는 단기간에 할 필요도, 무리하면서 급하게 서두를 필요가 전혀 없다. 일단 뿌리 자산부터 시작하면 그다음부터는 자연스럽게 선순환의 바퀴가 돌아가기 시작하면서 즐거운 투자가 가능해진다.

 

# 수익률 올리는 매수 방법

 

1. 미래의 가격을 이용해서 싸게 사는 방법 : 선매수 & 존버(!)

 

시황에 대한 투자자의 직관이 많은 영향을 끼친다. 부동산 주기는 순환하고 돈의 가치는 통화량 증가에 따라 매년 떨어지기 때문에 실수요가 풍부한 부동산을 장기간 안정적으로 보유할 수 있다면 양도차익을 얻을 확률은 커진다.

 

2. 현재의 가격을 이용해서 싸게 사는 방법 : 경매, 공매 등 / 하자 있는 물건이 나오기 때문에 그 하자를 해결할 수 있는 안목과 경험이 있어야 한다.

 

3. 공인중개사를 통해 싸게 사는 방법 : 몇 가지 조건이 맞는다면, 일반 매물을 급매처럼 만들어 싸게 살 수도 있음

 

1) 공인중개사가 직접 보유한 매물인지 여부 : 단독 매물이라면 매도자와 매수자 양쪽에서 수수료를 받을 수 있기 때문에 중개에 더 적극적으로 나서게 된다.

 

2) 매도자의 상황을 미리 알고 있는지 : 매수자 입장에서 가장 중요한 포인트로 매도하려는 이유를 알면 가격 협상하기 수월하다. 등기부등본을 미리 확인하는 것도 매도인의 상황을 파악하는데 유용하다. 매도자의 사정이 급하다고 판단되면 공인중개사를 통해 호가 대비 몇 백만 원 ~ 몇 천만 원까지는 협상을 통해 협의할 수 있다.

 

# 매도 판단 요소 : 매수세, 다음 사람, 시간적 여유

 

@ 양도차익을 거두기 전까지 재산세, 종부세, 대출이자 등 보유 비용으로 인해 지속적으로 손해가 난다. 부동산 시장은 기본적으로 매도자가 불리하고 인기 있는 20%가 아니라면 제 값 받고 팔 수 있는 기간이 한정적이다.

 

1. 매수세

 

매수세가 가장 중요, 결국 부동산 시장을 움직이는 것은 사람들의 심리이다.

 

2. 다음 사람

 

다음 사람에게도 남길 이익이 있어야 한다. 매도하려는 시점의 시세보다 한 호가 정도 싸게 내놓는 것이 현실적인 방법이다. 당장은 이익의 일부를 포기하는 것처럼 보이지만 그만큼 빠른 현금화를 통해 새로운 투자처에 먼저 들어갈 수 있다. 이는 곧 작은 이익을 버리고 큰 이익을 취할 수 있는 기회를 잡는 것이 더 나은 선택이다.

 

낙관주의자에게 팔려면 그가 낙관할 만한 이익을 보여주어야 함을 잊지 말아야 한다.

 

3. 시간적 여유

 

부동산 투자는 항상 투자금이 부족하다. 그러다 보면 무리한 대출을 받아 매수하는 경우도 있는데, 그러면 매수세가 불타오를 시기까지 버틸 수 없고 버티지 못하면 급매로 인해 투자 손실을 보거나 경매라도 당하게 되면 투자 시장을 영영 떠나게 될 수도 있다.

 

# 하락장을 대비하기 위한 자산 구축 방법

 

@ 모두 자신은 예외라고 생각하지만 과거나 미래나 하락장은 반드시 왔고, 다시 올 것이다.

 

1. 싸게 산 명품은 그냥 가지고 간다.

 

하락장을 대비해 실거주 주택을 포함한 모든 주택을 현금화하는 것은 추천하지 않는다. 좋은 입지의 부동산이라면 그대로 유지하는 것이 훨씬 좋은 선택이다.

 

2. 애물단지는 장이 좋을 때 미리 처분하자.

 

부동산은 지역별, 상품별 서열이 명확한 자산이기 때문에 하락장이 오면 환금성이 떨어지는 물건은 매수세가 사라지고 애물단지가 된다. 애물단지를 팔지 않고 가져갈 경우 하락장에서 재정적 어려움을 해소하기 위해 환금성이 좋은 부동산을 먼저 팔게 되는 최악의 경우가 발생할 수 있다.

 

3. 너무 낡고 오래된 물건은 사지 말자.

 

재개발 투자는 매입가가 낮아 소액으로 접근하기 쉽다는 이유로 연식이 오래된 물건을 선호하는 경우가 있다. 하지만 재개발 사업은 통상 10년 이상이고, 그나마도 각종 소송과 인허가 등 때문에 지연되는 경우가 비일비재하다. 그 와중에 하락장이 오고 매수세가 빠지면 매도가 할 수 있을 때까지 보유할 수밖에 없는데, 너무 낡고 오래된 물건은 세입자와 갈등을 유발할 확률이 높다.

 

4. 과도한 대출은 금지

 

IMF 때도 2008년 금융위기 때도 무너지지 않고 마지막까지 자산을 지킨 사람은 차입금 없이 부동산을 가진 사람이었다. 특히 단기 차입금이 많다면 정리하고 장기 대출로 반드시 바꿔놔야 한다.

 

5. 하락기에는 근로소득이 가장 안정적이다.

 

부동산 투자에 있어 꾸준한 현금 유입은 필수불가결하기 때문에 부동산 투자는 직장 생활이나 기존 근로 활동과 병행할 것을 추천한다. 또한 근로소득이 있으면 상승장이 다시 왔을 때 대출 등을 신속하고 저렴하게 끌어 쓸 수 있기도 하다.

 

# 현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언

 

1. 쫓기보다 기다려야 큰돈을 벌 수 있다.

 

@ 시장의 방향을 예측한다는 것은 눈을 가리고 거대한 코끼리를 더듬는 것과 다를 바 없다.

 

1) 기다리는 자 VS 쫓는 자

 

- 기다리는 자의 투자법

 

매수세와 유동성의 방향을 보면서 아직 매수세가 없어 가격 변동이 없지만 가까운 미래에 매수세가 붙을 곳을 예측해 선매수한다. 판단이 현실이 된다면, 먼저 진입하기 때문에 높은 시세차익은 물론 다음 매수자에게 시세차익에 대한 기대를 심어주고 이익을 실현하기 수월하다.

 

반면, 판단이 어긋날 경우 기약 없는 투자가 되고 이로 인해 금융 비용이 기하급수적으로 증가해 많은 투자 손실이 일어날 수 있다.

 

- 쫓는 자의 투자법

 

매수세와 유동성이 현재 어디에서 가장 활발한지 확인하고, 추격 매수를 통해 시세차익을 취하는 방법이다. 잔칫상이 벌어지고 있는 곳에 들어가 음식을 먹고 잔치가 끝나기 전에 나와야 하기 때문에 단기 매매가 필요하다. 또한 단기매매에 따른 절세 실현을 위해 정부 정책의 빈틈을 찾아내야 한다.

 

이러한 투자법은 성공 확률을 높일 수 있다는 장점이 있으나, 높은 시세차익을 얻기에는 물리적 시간의 한계가 있고 실거주 가치가 떨어지는 지역일 경우 매도에 어려움을 겪을 수 있다는 단점이 있다. 무엇보다 위험한 것은 나의 물건을 받아줄 매수자가 사라지는 막차의 저주에 걸릴 수 있다는 것이다.

 

- 투자 현실

 

'기다리는 자 VS 쫓는 자'의 형태가 혼재되어 나타난다. 특히, 상승장 초반에는 하위 입지에 매수세가 흘러갈 때까지 오랜 기간 지속해서 가격 상승과 소강이 반복된다. 그렇기 때문에 상승을 확인한 후 추격 매수를 했다고 하더라도 뒤따라 오는 많은 후발 매수자를 활용해 기다리는 자의 투자법을 사용할 수 있다.

 

반면 하위 시장으로 내려갈수록 유동성이 머무는 시간이 점점 짧아지기 때문에 들어오는 매수세의 크기를 오판한다면 매도 시기를 놓칠 수 있다. 

 

2) 부동산은 찾아오는 시기가 있다.

 

@ 시장의 변곡점에서 미리 가서 기다린 투자자에게 더 큰 부의 기회가 찾아온다.

 

- 부동산의 흐름

 

기다리는 자의 투자법은 '유동성의 다음 목적지에 대한 예측 실패'라는 불확실성만 피해 갈 수 있다면, 쫓는 자의 투자법에 비해 더 큰 시세차익을 얻는다. 유동성의 다음 목적지에 대한 예측 정확도를 높이기 위해서는 찾아오는 시기를 알아야 한다.

이러한 투자자의 매수세와 유동성 흐름은 먼저 상승 흐름을 탄 지역의 가격 부담과 정부의 정책 변화에 따라 흐르며 지역 간의 가격 차이를 좁히는 역할을 한다. 좁아진 지역 간 가격 차이는 상위 입지의 가격 매력을 다시 부각시키며 재상승의 빌미를 제공한다.

 

상품 간에도 위계 순서대로 매수세가 흐른다. 신축 아파트에서 구축 아파트로, 대단지에서 소규모를 거쳐 나 홀로, 랜드마크 단지에서 주변으로 매수세가 흐르고 아파트 가격에 대한 저항이 생기면 주상복합, 고급형 빌라를 거쳐 오피스텔, 빌라로 이동하게 된다.

 

- 기다리는 자를 위한 매수 & 매도 타이밍

 

^ 상위 입지일수록 매수는 신속하게, 매도는 신중하게 하라

 

상승기 중에도 상급지는 오랜 기간 상승과 소강을 반복한다. 이런 지역의 매수는 추격 매수라고 할지라도 신속하게 뒤따라오는 추격 매수세를 등에 업으면 기다리는 자가 될 수 있다. 또한 상승장 마지막까지 실수요를 동반한 매수세가 유지되기 때문에 최대의 시세차익을 얻기 위해서는 매도 시기를 신중히 잡아야 한다.

 

상위 입지에서 하위 입지로 넘어갈수록, 안정을 추구하는 큰 손 투자자는 상급지에 남아 있고 수익률이 중요한 소액 투자자는 움직이기 때문에 유동성의 속도와  매매 주기가 빨라진다. 따라서 자금 여력이 허락한다면 다음이 예상되는 복수의 지역에 골고루 선 투자한다면 실패 확률을 줄일 수 있다.

 

^ 하위 입지일수록 매도는 신속하게 하라

 

하급지는 실수요 기반이 약하기 때문에 투자자가 몰려오고 기회가 왔을 때 신속하게 매도하는 것이 좋다.

 

2. 돈뿐만 아니라 사람도 레버리지 하자 : 중개사부터!!!

 

거래관계에서 만나는 많은 사람들을 최대한 활용해야 한다. 특히, 중개사가 중요하고 내 편이 아니지만 내편으로 만들기 위해서는 무리한 요구는 최대한 삼가고 법정 수수료는 정확하게 지급해야 한다. 중개사는 지역 네트워크가 촘촘해서 소문이 매우 빠르다. 

 

다만, 중개사가 어떤 물건에 대해 한 두 번 거절했는데도 계속 권유한다면 그 의도와 물건은 의심해봐야 한다.  

 

3. 이익을 실현해봐야 고수가 된다 = 고기도 먹어본 놈이 먹... = 팔아서 수익을 내봐야 그다음으로 살 게 보인다.

 

실수요 투자자는 실거주 가치를 더 위에 놓고 주택을 보는 반면, 전문 투자자는 투자금 대비 높은 매매이익을 추구한다.

 

문제는 최초 부동산 구매와 갈아타기를 통해 실수요 투자를 성공해서 다주택자가 된 이후에도 여전히 실수요 주택을 보는 관점을 벗어나지 못한다는데 있다.

 

예 1> 실거주 = 로열동, 로열층이 중요 But 투자 = 비선호층, 비선호 동도 좋다.

 

매도 시 선호층과 가격 차이만큼 매도가도 따라가기 때문에 수익은 수익대로 내면서 매수 시 아낀 투자금으로 추가 투자를 할 수도 있기 때문이다.

 

예 2> 상급지 아파트 1채를 팔면 같은 입지의 아파트는 사지 못하지만 대신 그 아래 입지의 아파트 2채 이상 살 수 있는 상황이라면... 상급지 아파트 1채를 팔아야 할 것인가?

 

투자자로서 이런 상황이라면 상급지 1채를 팔고 하급지 2채를 사는 것이 좋다. 유동성의 온기가 퍼지면서 시차를 두고 가격은 따라가기 때문에 투자금 대비 수익률은 더 좋아질 가능성이 높기 때문이다.

 

투자용 물건을 투자 수익을 거두기 위해 존재하는 것이기 때문에 매수할 때부터 매도 계획까지 함께 세워야 하고, 매도 이후에 다음에 무엇을 살지도 미리 계획을 세워야 한다.  

 

수익률을 기준으로 계획을 세우면 시세차익을 바라보는 관점이 달라진다. 차액에 대한 양도세 누진과 중과세가 있기 때문에 양도차익을 무작정 늘리기보다는 매도를 통해 적정 세율로 한번 정리하고 다른 물건을 매수하는 것이 이득이다.

 

@ 어떤 물건이든 사는 것보다 파는 것이 어렵다. 부동산이 우리가 가진 최고가의 물건임을 기억해야 한다.

 

4. 나만의 주특기를 만들어야 한다 = 만물박사가 되는 것은 현명한 접근이 아니다.

 

@ 지속 가능한 투자를 위한 나만의 실전 투자법 : 가장 이해가 빠른 종목을 선정해 수익을 경험해보고 루틴을 만드는 것

 

주특기 종목을 정하는데 가장 중요한 것은 최종 매도를 통해 확정 수익을 내 본 경험이다. 우리가 부동산을 공부하는 목적은 투자를 해서 돈을 벌기 위함이지 그 분야에 전문가가 되려는 것이 아니다. 

 

@ 아파트는 공산품과 같다 = 희소성 즉, 한정판이냐가 핵심이다.

 

@ 스스로 투자 물건을 찾기 위한 10단계의 과정

1) 현장에 가서 시세를 파악한다(인터넷에 표시된 시세 X)

2) 대장 지역부터 투자처까지 사위 입지의 시세를 파악해서 위계에 따른 가격 차이를 확인한다.

3) 실현되지 않은 호재로 가격 거품이 있는지 파악한다.

4) 어느 지역 투자자가 오는지 파악해서 얼마나 주목을 받고 있는지 확인한다.

5) 내놓은 매물의 사연을 파악해서 가격 협상이 가능한 빈틈은 없는지 본다.

6) 재건축, 재개발이라면 꼭 조합 사무실을 들러 분위기를 살펴본다.

7) 가보는 중개소가 매수 전문인지 매도 전문인지 판단한다.

8) 전세 매물의 동향을 파악해 실거주자들의 움직임을 예측해본다.

9) 월세수익형 상품의 경우 주변 임대료 시세를 파악해 적정 매매가를 판단해본다.

10) 매수 전에 매수부터 매도까지 계획서를 작성해본다.

 

- 전세 레버리지 투자 VS 갭 투자

 

1) 전세 레버리지 투자

 

뿌리 자산을 매입하기 위한 투자 방법으로 목적은 전세금의 지속적인 인상을 통해 2년에 한 번씩 기초 투자금을 수급하는 것. 장기 투자하기 적합하도록 전세가가 강세인 지역에 초점을 맞춰야 한다.

 

2) 갭 투자

 

시세차익형 부동산으로 줄기 자산을 매입하기 위한 투자 방법. 흥행성이 높은 호재와 투자자들이 움직이는 방향, 즉 유동성에 초점을 맞추며, 중단기 매도에 적합한 투자처여야 한다.

 

@ 저평가 인지 여부를 판단하는 기준 = 전세가의 흐름, 전세는 100% 실수요!!!

 

5. 재개발 투자에서 중요한 것은 위험관리이다.

 

- 재개발  투자 단계

 

1) 구역지정 : 사업 초기 단계로 고위험 but 상대적으로 높은 전세가를 끼고 투자할 수 있어 내 자본이 가장 적게 들어가는 시기

 

2) 조합설립 및 건축심의 : 조합설립 인가 = 본격적인 사업 추진 가능

 

3) 사업시행 및 관리처분 : 종합 자산 평가 및 조합원 분양가가 결정되면서 투자 물건에 대한 정확한 프리미엄 산정이 가능해지는 시기. 대부분의 위험요소가 해소되는 시기로 실수요 투자가가 본격적으로 유입된다.

 

- 자금 부족한 절대다수는 사업 초기 단계에 기회를 노릴 수밖에 없는데, 이때 의사결정을 위해 필요한 몇 가지 팁

 

1) 실제 투자금이 적은 물건을 찾자

 

2) 초기 단계에서는 사업성보다 흥행성= 사업 단계를 고려해 적절한 시기에 수익실현을 하는 것이 현명할 수 있음

 

3) 끝까지 가져갈 생각 말자 = 사업 단계를 고려해 적절한 시기에 수익실현을 하는 것이 현명할 수 있음

 

4) 반드시 내부를 확인해 상태를 점검하자 = 세입자와의 트러블 & 수리비용 등을 감안해야 함

 

5) 조합이 있다면 반드시 찾아가 분위기를 살피자 = 사업의 성패는 조합장과 임원진에게 달려 있음

 

6. 가로주택 투자에서 중요한 것은 조합설립 여부이다.

 

- 가로주택은 속도 빠른 미니 재개발이다.

재개발 전체 기간 중 '가장 오랜 시간이 걸리고 불확실성이 큰 단계 = 조합설립인가 이전 단계'이다. 하지만 가로주택사업은 소규모로 진행되기 때문에 조합원들의 동의를 받기 쉽고 요건만 갖추면 바로 조합설립인가가 나온다. 또한 대상지역이 주로 빌라와 단독주택 위주다 보니 2종 주거지역이 많은 점을 고려하여 각종 규제를 완화해준다. 또한 재개발과 달리 최대 3 주택(이중 2 주택은 60제곱미터 이하)까지 공급받을 수도 있다.

 

가로주택사업은 재건축이 불가한 지역의 틈새 상품으로 아직 많이 알려지지 않아 노출된 정보가 적고 성공사례가 드물기는 하지만 그만큼 가능성이 있는 시장이다.

 

- 가로주택 사업 관련 팁 

 

^ 가로 구획 단위 소규모 개발이라 정확한 사업명 확인은 필수

 

^ 구역의 오래된 부동산에서 물건을 찾을 수 있으니 먼저 물어볼 것

 

^ 조합설립 여부가 핵심

 

^ 어디에 무엇을 짓는가에 따라 투자 가치가 천차만별이다.

 

^ 신축 및 장기 공공임대가 있는 가로 구획은 피하자

 

^ 가로주택은 대지지분이 중요하다 : 빌라, 단독주택이 대부분이라 공유지 등이 없는 경우가 대다수다.

 

^ 큰 수익보다 빠른 수익을 기대해야 한다.

 

7. 경제적 자유를 핑계로 숫자 싸움에 매몰되지 말자!!!