2021 확 바뀐 부동산 세금 완전분석 (취득세 & 종부세)

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=16686652

신방수 세무사의 2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

 

# 취득세 개편 내용

개인	1주택(일시적 2주택)	주택가액에 따라 1~3%
	2주택	조정대상지역 8%	비조정지역 1~3%
	3주택	조정대상지역 12%	비조정지역 8%
	4주택 이상		비조정지역 12%
법인	-	12%

@ 주택의 유상 취득 = 원시취득(신축) & 상속은 적용 배제 = 2.8%
@ 면적(85 이하 or 이상), 소유 주택 수에 따라 취득세 외 농특세, 지방교육세 등 감안 총취득세율은 8.4% ~ 13.4%

1. 취득세에 있어 1세대의 범위 : 30세 미만자의 경우에도 소득이 있으면 원칙적으로 독립세대로 간주

2. 주택의 범위

- 조합원입주권 : 완공된 건물분의 2.8%
- 오피스텔 : 취득가액의 4%
- 분양권 : 잔금 지급 후 분양가액의 1~3% or 8~12%

3. 주택 수 산정
1) 일반세율 적용 : 1세대 1 주택 or 일시적 2 주택

2) 중과세율 적용
- 1세대 별로 합산
- 지분 소유 주택도 1 주택으로 간주 다만, 동일세대원은 1주택
- 조합원 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔(2020.8.12 이후 취득분부터), 신탁 주택도 모두 합산
- 가정어린이집, 노인복지주택 등 예외 사유 있음

3) 적용사례
- 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함 X : 실제 사용 전까지 용도(주거용 or 상업용) 미확정

- 부부 공동명의로 보유한 주택 : 동일 세대원 = 1 주택 그 외에는 각각 1 주택으로 간주

- 상속받은 주택 : 취득 후 5년까지 주택 수에서 제외

- 3 주택자가 시가표준액 1억 원 이하 주택(오피스텔)을 취득하는 경우 : 중과세 적용 X

- 동일 세대원이 아닌 부모와 분양권은 50%씩 보유하고 있는 경우 : 각각 1 주택으로 간주

- 현재 3 주택 상태에서 A주택에 대해 매도계약 체결 후 D주택을 매수하는 경우 : A주택 매도로 2 주택자가 되고 이후 1 주택을 추가하면 3 주택자가 됨. 다만 매도하는 A주택의 잔금지급일이 매수하는 D주택 보다 늦을 경우 주택 수가 늘어날 수 있음에 주의해야 함.

# 주택 등에 대한 취득세율 체계표

구분	취득원인	일반 취득세	중과 취득세
주택	유상승계취득 (2020.8.12 이후 취득 분양권 주택 포함)	1~3%	8~12%
	원시취득 (신축, 재건축, 재개발)	2.8%	-
	증여	3.5%	12%
	상속	2.8%	-
주거용 오피스텔	유상승계취득	4%	-
	증여	3.5%	-

# 일시적 2 주택자의 취득세
1. 일시적 2주택자 : 1세대가 1 주택(분양권 등 포함)을 보유한 상태에서 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득해 2 주택이 되는 상황

2. 취득세의 적용 : 기한(조정 to 조정 = 1년, 그 외 3년)에 맞춰 종전 주택 처분 시 신규 주택에 대해 1~3%의 취득세 적용

3. 분양권 = 잔금 지급일, 조합원 입주권 = 완공일 기준으로 적용

4. 종전 주택 재건축 = 해당 사업 구역에 거주하던 세대가 신규 주택을 취득하고 그곳으로 이주한 경우에는 '그 이주한 날'에 종전 주택을 처분한 것으로 간주함. 따라서 이 경우에는 대체주택을 기한에 맞춰 처분하지 않아도 될 수 있음

5. 일시적 2 주택자의 취득세 신고 및 납부 : 1주택으로 신고 납부 후 기한 내 매각하지 않고 2주택을 유지할 경우 2주택자 세율(8%)를 적용하여 차액을 추징함

6. 2주택자 이상의 다주택자는 일시적 2주택 적용 X : 이사 등의 사유도 인정 X

7. 생애최초 구입자 취득세 감면 : 1.5억 원 이하 = 100%, 1.5~3억(수도권 4억) = 50%

구분	처분기한	비고
조정 to 조정	1년	위반 시 8% 적용 및 추징
조정 to 비조정	-	1~3%
비조정 to 조정	3년	위반 시 8% 적용 및 추징
비조정 to 비조정	-	1~3%

# 증여 취득세 개편 내용

1. 개편 내용

- 조정대상지역 내 3억 원 이상 : 12% 단, 1세대 1 주택자가 소유 주택을 배우자, 직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용

- 그 외 : 3.5%

- 취득세 외 농특세, 지방교육세 등 추가에 따라 총취득세율은 8.4% ~ 13.4%

2. 중과세율의 적용

- 조정대상지역 내의 주택에만 적용 : 비조정대상지역 주택 증여 시 3.5% 일반 세율 적용

- 조정대상지역 내 일정 가액 이상의 주택에 적용 : 시가표준액(기준시가) 3억 이상의 주택 = 시가 X

3. 증여 취득세의 과세 기준금액 : 시가 표준액(기준시가) by 지방세법 제10조 제2항

4. 상속 시 취득세율 : 2.8%

# 재산세(지방세)

1. 부과시기 : 7월 & 9월 각 50%씩 부과

2. 과세구조 : 물건별 과세(세대 합산 X)

3. 종부세 산정 시 감액 : 종부세 산정 시 재산세가 부과된 만큼 공제함

# 종부세(국세)
1. 개편 내용

신탁재산에 대한 종부세 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 개정됨에 따라 신탁재산도 개인의 주택 수에 합산되어 종부세를 내야 한다.

2. 산정방식

1) 종부세법에서의 세대단위 : 소득세법상의 1세대 개념과 동일

- 1 주택을 공동 소유한 경우에도 각각 1주택을 보유한 것으로 간주

- 다가구 주택은 1 주택으로 간주

- 예외 : 혼인 & 동거봉양의 경우에는 각각 1세대로 보는 특례가 있음(종부세법 시행령 제1조의 2)

^ 혼인 : 혼인한 날로부터 5년 동안은 각각 1세대

^ 동거봉양 : 과세일 기준 현재 60세 이상(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 포함)의 직계존속과 1세대를 구성하는 경우 합가 한날로부터 10년(합가한 날로부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간) 동안 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다.

@ 종부세의 경우 단독명의가 유리한 경우가 많음

@ 1 주택 공동명의자에게는 공동명의 or 1주택 단독명의 과세방식 중 선택권을 부여함

@ 1주택 단독명의로 되어 있는 주택들은 현행의 과세방식으로만 종부세를 납부해야 함

2) 종부세 과세표준

- 납세의무자 별로 계산 : 1세대 X, 개인별 부과

- 주택의 공시 가격을 합산한 금액에서 6억 원을 공제

- 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독 소유한 경우로서 1세대 1 주택의 경우에는 3억 원 추가 공제

구분	단독명의	공동명의
주택 수	1주택	2주택
기본공제	6억원	12억원
고령자 세액공제	최대 80%	-

3) 종부세 공정시장가액비율 적용

- 종부세 과세표준은 (기준시가 - 공제금액) * 공정시장가액비율

- 공정시장가액비율 : 2021년 95%, 2022년 : 100%

4) 세부담 상한 적용 : 기준시가 상승에 따른 종부세 부담 증가 한계 설정

- 주택에 대한 '재산세 + 종부세' 합계액을 기준으로 적용

5) 농특세 추가 : 종부세의 20% 별도 부과

3. 조정지역 내 1가구 2 주택의 경우 종부세 부담 : 각각 단독명의 < 2채 공동명의 < 2채 1명 단독명의

@ 2주택 이상 보유한 경우 각각 단독명의가 유리하다.

4. 조정지역 내 1세대 1 주택자의 종부세

1) 단독명의 보유 시 : 고령자 & 장기보유 세액공제 적용
- 단, 주택 가액에 따라 공동명의가 유리한 경우도 있음 = 공제율이 낮을 경우

2) 공동명의 : 1 주택자는 공동명의가 유리할 가능성이 높음 = 낮은 종부세 & 향후 양도 시 양도세 절세 가능
- 단, 이미 단독명의로 되어 있는 경우라면 공동명의로 전환 시 취득세 등이 부가되므로 비교 검토해봐야 한다.

# 종부세 줄이는 방법

1. 1세대 1 주택자

구분	단독명의	공동명의
기본공제액	6억원	12억원
추가 공제	3억원	-
세율	일반세율	일반세율
장기보유 및 고령자 세액 공제	적용	-
세부담 상한율	150%	150%

- 가급적 공동명의가 좋을 것

2. 1세대 2 주택자

1) 조정대상지역에 2채를 보유한 경우

구분	1인이 2채 보유	각각 1채 보유
기본공제액	6억원	12억원
추가 공제	-	-
세율	중과세율	일반세율
장기보유 및 고령자 세액공제	-	-
세부담 상한율	300%	150%

- 1인이 2채 보유 시 종부세 부담이 굉장히 커짐 = 1채를 배우자에게 증여하는 것이 유리

2) 조정대상지역에 1채, 비조정대상 지역에 1채 or 비조정대상 지역에 2채를 보유한 경우

구분	조정지역 1채 + 비조정 1채	비조정대상지역 2채
기본공제액	6억원	6억원
추가 공제	-	-
세율	일반세율	일반세율
장기보유 및 고령자 세액공제	-	-
세부담 상한율	150%	150%

- 종부세 부담이 크지 않으므로 굳이 증여를 할 필요가 없음

3. 1세대 3 주택 이상을 보유한 경우 : 주택 수 조절이 필요