2021 확 바뀐 부동산 세금 완전분석 (양도세, 일시적 2주택자)

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=16686652

신방수 세무사의 2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

# 양도세 개편 내용

0. 양도세 기본세율

1. 1세대 1 주택자의 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

2. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 인상 및 주택 수 계산 시 분양권 포함

@ 주의사항 : 중과세율 인상 = 2021.6.1 이후 양도분부터 적용하나, 분양권을 주택 수에 포함하는 것은 2021.1.1 취득(= 공급계약, 매매, 증여 등의 방법으로 신규 취득한 것을 의미) 한 것부터 적용함

But 취득세 중과세에서의 주택 수 산입은 이와 별도로 이미 진행되고 있음을 간과해서는 안된다.

3. 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도세율 인상 : 2021.6.1 이후

@ 양도세율 변경표

연번	과세대상 양도소득		현행	개정
	내용	보유기간 / 소재지
1	주택, 조합원 입주권	1년 미만	40%	70%
		1년 이상 2년 미만	6~42%	60%
		2년 이상	6~42%	6~45%
2	토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(주택, 조합원입주권, 분양권 제외)	1년 미만	50%	50%
		1년 이상 2년 미만	40%	40%
		2년 이상	6~42%	6~45%
3	분양권	조정대상지역	50%	60% (보유기간 1년미만 = 70%)
		비조정대상지역	연번 2와 동일
4	미등기양도자산		70%	70%
5	2주택 중과세(분양권 포함)		기본세율 + 10%	기본세율 + 20%
6	3주택 중과세(분양권 포함)		기본세율 + 20%	기본세율 + 30%

@ 중과세 = 다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택에 대해 적용 & 장특공제 적용 X

@ 고가주택 = 실거래가가 9억 원이 넘는 주택 by 소득세법

@ 양도세에는 10%의 지방세 추가!

4. 장기보유특별공제

- 거주기간 : 장특공제가 크기 때문에 늘리는 것이 중요

- 유의사항 : 고가주택 외 다른 주택이 있는 상태에서 고가주택을 양도해 비과세를 받음과 동시에 과세가 되는 경우 사안별로 중과세의 가능성이 있다(?!)... 자세한 내용은 신방수 세무사님 네이버 카페에 문의를...

5. 조합원 입주권과 분양권 양도세 인상 : 단기 거래 시 양도세 대폭 인상

1) 조합원입주권

구분	2021.5.31 이전	2021.6.1 이후
1년 미만 보유	40%	70%
1년 ~ 2년 미만 보유	기본 세율	60%
2년 이상 보유		기본세율

@ 조합원입주권 = 단일 세율 / 중과세율(20~30%) 적용 X

2) 분양권

구분	2021.5.31 이전	2021.6.1 이후
조정대상지역	50%	* 1년 미만 70% * 1년 이상 60%
비조정대상지역	기본 세율

@ 분양권 = 주택 수 계산에 포함

@ 분양권을 주택 수에 산입 하면서 달라지는 것들

- 다른 주택의 비과세 or 저율과세 적용 여부 : 분양권 외 주택 양도 시 양도세를 비과세 받기 힘들어지고, 취득세의 경우 일반세율을 적용받지 못할 가능성이 높아진다.

- 다른 주택의 중과세 적용 여부 : 양도세와 취득세에서도 중과세를 적용받을 가능성이 높아진다.

- 분양권만 1개 있는 경우 : 비과세 적용 불가 = 주택으로 보유한 기간이 없기 때문

cf> 조합원 입주권은 관리처분계획인가일 전에 주택으로서 2년 이상 보유한 경우에는 비과세 적용 가능

- 주택 보유 중 분양권을 취득한 경우
^ 일시적 2 주택 : 분양권이 주택으로 전환되므로 이 날을 기준으로 종전 주택을 3년(조정지역 1년) 내에 양도하면 비과세가 성립

^ 분양권 보유 중 대체 주택을 취득한 경우 : 비과세 적용 불가

^ 분양권을 보유 중 주택을 취득한 경우

^^ 먼저 분양권을 양도하는 경우 : 비과세 적용 불가

^^ 주택을 먼저 양도하는 경우 : 비과세 적용 불가 & 사안에 따라 중과세 적용 가능

^^ 분양권을 먼저 양도한 후 주택을 양도하는 경우 : 1 주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유 등 요건 충족 시 비과세 적용 가능

^ 2 주택(A, B) 자가 2021년 이후 1분양권을 취득한 경우 주택에 비과세가 성립하는지? : NO...3주택자가 됨

^ 2주택(A, B)자가 A주택을 매도해 일시적 2 주택으로 만들면 비과세 성립이 가능한지? : 비과세 가능성이 있으나, 비과세 보유기간의 기산일에 주의해야 함.

2021년부터는 양도해서 일시적 2 주택이 된 경우 최종 1 주택만 보유한 날로부터 2년 이상을 보유해야 비과세가 적용되기 때문.

@ 분양권을 주택 수에 산입해도 달라지지 않는 것들

- 분양권 양도세 : 분양권 자체의 매도는 주택으로서 비과세 적용이 불가함. 다만, 세율이 ㅎㄷㄷ

- 주택 취득일 : 분양권이 주택으로 완공된 이후 소유자가 잔금청산을 하면 주택으로

- 취득세 납부 : 주택 취득 시 취득세 납부(1~3% or 8~12%)

취득세 납부 시 주택 수는 완공 당시가 아닌 분양권의 계약 또는 취득 시점을 기준으로 한다는 점에 유의해야!!!

ex> 2020.9월 분양권 계약 당시 2 주택을 보유한 상태에서 2021.9월에 분양권이 주택으로 완성 = 3 주택자 취득세율 적용

@ 분양권 등 주택 수 시기

구분	양도세	취득세	종부세
분양권	2021.1.1 이후 취득분부터	2020.8.12 이후 신규 취득분부터	관계 없음
조합원 입주권	기 주택으로 취급		관계 없음
주거용 오피스텔	기 주택으로 취급		기 주택으로 취급 (재산세 과세대상으로 기재된 경우)

3) 분양권 VS 조합원 입주권

구분	분양권	조합원입주권
생성방법	청약제도	조합원 자격 취득
양도세 비과세 여부	불가능	가능
양도세 중과세 제도 적용 여부	적용 X
보유기간 산정방법	분양권 취득일 - 양도일	구주택 취득일 - 양도일
주택 수에 포함 여부	포함 X But 2021.1 이후 취득분부터 포함	포함
신축주택 취득 시기	잔금청산일	완공일
취득세 부과시준	분양가액 * 1~3% 원칙	공사원가 * 2.8%
신축주택에 대한 비과세 산정방법	잔금청산일을 기준으로 보유기간 산정	구주택 취득일-신주택 양도일을 기준으로 보유기간 산정

@ 조합원 입주권이 과세 되는 경우

^ 조합원입주권 승계취득 후 조합원입주권 상태로 파는 경우

^ 조합원입주권 양도 당시 다른 주택이 있고 일시적 2 주택 비과세가 성립되지 않는 경우

@ 분양권 입주 시 유의사항 : 취득 시점 = 잔금 청산일

^ 취득세 신고 기간 : 잔금 청산일로부터 60일 이내 신고 납부해야

^ 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 경우 취득가액 : 분양가액 +(or -) 프리미엄

^ 보유기간 : 취득일로부터 = 분양권 보유 기간은 인정 X

^ 분양권의 증여 = 부담부증여로 양도세가 나올 수 있음

# 일시적 2 주택자 정리

1. 대출 : 규제지역(투기, 조정지역) 내에서는 6개월 내에 해당 주택을 양도하고 신규 주택으로의 전입 의무 부과
- 위반 시 = 대출 회수 등 불이익

2. 세금 적용

1) 양도세
- 종전 주택이 있는 상황에서 1년 이후에 새로운 주택을 취득하고, 새 주택 취득일로부터 종전 주택을 3년 내에 양도하면 비과세 허용.

- 다만, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우 종전 주택은 다음과 같이 달라짐

구분	2018.9.13 전 취득	2018.9.13~2019.12.16 내 취득	2019.12.17 이후 취득
처분기한	3년	2년	- 원칙 : 1년 - 예외 : 부득이한 경우 2년
전입의무	-	-
경과규정	대책 발표 전에 계약한 경우 종전 규정을 적용

- 부득이한 경우 : 취득한 새 주택에 임차인의 계약이 끝나지 않아 1년 내에 전입할 수 없는 경우 최장 2년까지는 인정

2) 취득세

구분	처분기한	비고
조정지역 -> 조정지역	1년	위반 시 8% 적용
조정지역 -> 비조정지역	-	1~3% 적용
비조정지역 -> 조정지역	3년	위반 시 8% 적용
비조정지역 -> 비조정지역	-	1~3% 적용

- 취득세는 양도세와 달리 처분기한에 대한 특례가 없음

3) 종부세 : 일시적 2 주택에 대한 배려 X