2021 확 바뀐 부동산 세금 완전분석 (증여세, 가족간 차용증)

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신방수 세무사의 2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

# 증여 취득세 개편 내용

구분	취득세율	비고
2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내의 주택을 증여하는 경우	12%	조정대상지역 한정
그 외의 경우	3.5%

# 증여와 보유세 : 증여자 = 종부세가 줄어듦 VS 수증자 = 종부세 늘어남

# 증여와 양도세

1. 배우자에게 증여한 경우

1) 1세대 1주택 상태에서 해당 주택을 배우자에게 증여한 후 이를 제3자에게 양도하는 경우에는 당초 증여자가 취득한 날로부터 보유기간 등을 산정해 1세대 1 주택 비과세를 적용함

2) 다주택 상태에서는 증여받은 후 이를 양도하면 과세됨.
세법은 증여일로부터 5년 내에 양도하는 경우에만 당초 증여자의 것으로 하고, 5년 후 양도하면 배우자가 증여받은 당시의 가액으로 적용!!!

@ 부부 간의 주택 증여 의사결정 by 종부세 부담

- 전제 : 김모씨는 현재 기준시가 6억 원짜리 주택을 2채 보유 중 / 연간 종부세 500만 원

- 결론 : 다주택자에 대한 증여 취득세가 12%인 현재 종부세 절감을 위한 주택 증여는 실익이 없음

@ 부부간의 주택 증여가 유의미한 경우 = 이월과세

- 배우자 간 증여세 과세 면제 금액 : 6억 원

- 예시

^ 취득가액 2억 원 주택의 시세가 5억 원인 상황

^ 증여세 신고 후 5년 뒤 양도하면 양도세 계산 시 취득가액은 5억 원

- 배우자에게 시가로 증여 후 5년 후 양도하면 양도세를 줄일 수 있음

2. 자녀에게 증여한 경우 : 해당 주택을 1세대 1 주택으로 2년 등의 보유 요건을 갖춰 양도하면 비과세 적용 가능

@ 가족 간 재산 이전하는 방법 및 유의점

구분	양도	증여		상속
		순수	부담부
거래방식	유상이전	무상이전	유상 + 무상이전	무상이전
과세표준	양도가액 - 취득가액 - 각종공제	증여재산가액 - 증여재산공제	양도세 과세표준 + 증여세 과세표준	상속재산가액 - 상속공제
세무상 유의점	* 대가관계가 명백해야 함 * 저가 또는 고가양도 시 규제	* 증여재산가액 평가에 유의 * 사전 증여 시 합산과세에 유의	* 부채의 적격성에 유의	* 상속재산가액 평가에 유의 * 사전 증여 시 합산과에세 유의

# 자녀에게 자산을 물려주는 방법 : 증여 VS 양도 비교

1. 전제

- 부동산 양도가액 : 7억 원

- 부동산 취득가액 : 4억 원

- 세율 적용 : 증여세는 30% 구간, 양도세는 기본세율 중 38% 구간(지방세 제외)

- 기타 조건은 무시

2. 비교 시뮬레이션

1) 1세대 1 주택의 경우

구분		증여	양도	차이
증여세, 양도세	재산가액	7억 원	7억 원	-
	공제액, 필요 경비	5천만 원	4억 원	3억 5천만원
	과세표준	6억 5천만 원	3억 원	3억 5천만원
	세율	30% 구간	38% 구간	-
	누진공제	6천만 원	1,940만원
	산출세액	1억 3,500만 원	9,460만원	4,040만원
현금유출액		1억 3,500만 원	9,460만원	4,040만원

@ 양도가 유리

2) 1세대 2 주택의 경우(세율 58%, 누진공제 동일 금액 가정)

구분		증여	양도	차이
증여세, 양도세	재산가액	7억 원	7억 원	-
	공제액, 필요 경비	5천만 원	4억 원	3억 5천만원
	과세표준	6억 5천만 원	3억 원	3억 5천만원
	세율	30% 구간	58% 구간	-
	누진공제	6천만 원	1,940만원
	산출세액	1억 3,500만 원	1억 5,460만원	- 1,960만원
현금유출액		1억 3,500만 원	1억 5,460만원	- 1,960만원

@ 증여가 유리

3) 유의사항 : 증여 취득세가 기준시간의 12%로 인상되었으므로 취득세가 수천만 원 나오면 상기 시뮬레이션이 무의미해질 수 있음;;;;

3. 부담부증여

1) 전제

- 증여재산(주택) : 5억 원

- 증여재산에 담보된 채무 2억 원을 수증자(성인 자녀)가 부담하는 요건

- 기타 조건은 무시

2) 증여세

구분	금액	비고
증여재산가액(+)증여재산가산액	5억 원	순수 증여 시 증여세 = 8천만 원
(=)총 증여재산가액 (-) 부담부 증여 시 인수채무	5억 원 2억 원	인수채무는 유상양도
(=) 과세가액 (-) 증여재산공제	3억 원 5천만 원	성년자 공제
(=) 과세표준 (*) 세율	2억 5천만 원 20%	1천만 원 누진 공제
(=) 산출세액	4천만 원	과세표준 * 20% - 1천만 원

@ 순수 증여 시 증여세(8천만 원) 대비 절반(4천만 원)에 해당하는 금액

3) 양도세 : 부담부증여에서 인수된 부채 = 양도세의 과세대상 = 증여자의 상황에 따라 다양한 케이스 발생

- 비과세 : 양도세가 없으므로 수증자만 증여세를 부담

- 누진세율 과세 : 기본세율의 세율로 부과되므로 여기에서 나온 세금과 증여세를 더해 총세금을 계산

- 중과세 : 2 주택 or 3 주택에 대한 중과세율이 적용될 수 있음

@ 부담부증여는 증여자의 양도세가 없거나 낮아야 의미가 있다.

양도세가 중과되는 경우에는 오히려 순수 증여보다 더 많은 세금이 나올 수 있음에 유의해야 함.

4) 증여 취득세 : 증여 취득세가 높아져 소유권 이전 자체를 포기할 가능성이 높아졌...

- 증여자가 1세대 2 주택 이상인 경우 : 8~12%

- 증여자가 1세대 1 주택인 경우 : 1~3%

4. (저가) 양도 : 부당행위 계산제도 by 과세관청

1) 사례 : 아버지 -> 아들 증여 주택 = 기준시가 3억 원 / 시세 5억 원 / 취득가액 1억 원

2) 부당행위계산제도 적용

- 특수관계자 간의 거래에서 세금을 부당하게 감소시키는 경우 적용

- 저가로 양도한 가액이 시가의 5% or 이익 기준 3억 원 이상의 차이가 나면 적용

- 사례에서는 시가 5억 원짜리 주택을 3억 원에 양도했으므로 부당행위 계산제도가 적용되어 과세관청이 직권 수정

3) 저가 양도자(아버지)의 세금

당초 양도 차익	수정 양도 차익 by 과세관청
양도가액 3억 원 - 취득 가액 1억 원 = 양도차익 2억 원	양도가액 5억 원 - 취득가액 1억 원 = 양도차익 4억 원

@ 이 경우 증여자(아버지)가 1세대 1 주택이라면, 양도가액이 시가로 변경되더라도 세금 추징이 없거나 미미할 수 있음

= 아버지가 1 주택자로 양도세 비과세가 적용될 수 있기 때문

4) 저가 양수자(아들)의 세금

- 아들의 이익분에 대해서는 증여세 과세 = 부당행위 계산제도 적용

- 다만, 현행법에서는 이때 과세된 5억 원에서 3억 원을 차감한 2억 원에 대해 과세하는 것이 아니라, 2억 원에서 다음 중 적은 금액을 차감한 잔액에 대해 과세한다.

^ 시가의 30%(사례의 경우 1억 5천만 원 = 5억 원 * 30%) or 3억 원

- 따라서 아들에 대한 증여세는 다음과 같이 과세됨

^ 증여재산가액 : 2억 원 - 시가의 30%(=1억 5천만 원) = 5천만 원

^ 과세표준 : 증여재산가액(5천만 원) - 증여재산공제(5천만 원) = 0원

^ 산출세액 : 과세표준(0원) * 세율(10~50%) = 0원

# 부동산 거래 조사 & 자금출처 조사 & 차용증

1. 관할 지자체의 부동산 거래조사 : 거래금액을 낮추었는지 또는 담합을 통해 거래 가격을 높였는지를 중점 조사

2. 국세청의 자금출처조사 : 2020년 3월 이후 지자체에서 넘어온 자금조달계획서 등의 정보를 활용하여 조사 범위 및 강도가 상당히 세지고 있음

3. 가족 간의 차용증

1) 원칙 : 국세청은 원칙적으로 인정하지 않음

2) 예외 : 추후 변제 사실이 여러 증거(채무부담 계약서, 채권자 확인서, 이자지급에 관한 증빙 등)에 의해 확인된 경우에 한해 거래 관계를 인정