2021 확 바뀐 부동산 세금 완전분석 by 신방수 세무사(개정사항&기초)

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=16686652

신방수 세무사의 2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

부동산 투자자로서 실거주 혹은 투자 물건에 대한 의사결정을 하는 데 있어 세금은 중요한 고려사항이다.

더욱이 세금과 관련해서는 정해진 비과세 등의 요건을 갖추지 못하게 되면 그 즉시 재산상의 불이익이 발생할 수 있기 때문에 투자 후가 아닌 투자 전에 미리 어느 정도 내용을 파악해놓고 있어야 한다.

그래서 이 책을 읽어보게 되었다. 나의 목표는 당장의 투자는 아니지만 그래도 부동산 세금과 관련된 흐름 정도는 알고 있어야 한다고 생각했기 때문이다.

일단...예상(?)과 같이 부동산과 관련된 세금은 매우 매우 복잡했다... 오죽하면 요즘 세무사들 중에도 일명 '양도 세무사'라고 양도소득세 관련 상담은 포기한 세무사들도 있다고 하지 않은가!!!

제목과 달리(?) 이 책을 읽었다고 해서 부동산 세금에 대한 모든 의문점이 해소되는 것은 아니다. 그러나 중단기적으로 부동산 투자 계획을 생각하고 있는 분들에게는 최근 개정된 내용에 대한 흐름을 파악할 수 있다는 점에서 의미가 있을 것이다.

책의 목차는 제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀에서 제9장 법인의 세제 완전 분석까지 있지만, 향후 투자 방법의 하나로 실효성을 상실한 제7장 임대주택과 제9장 법인 투자에 관한 내용을 스킵했다. 현재 그와 임대주택이나 법인으로 투자를 하고 있는 분들이 있다면 책이나 다른 블로그를 확인하시길 바란다.

# 변경된 부동산 세제의 틀

1. 모든 부동산 세금의 인상 : '취득 - 보유 - 양도'의 과정에 있어 세금이 인상되었다.

2. '분양권=주택 수'에 산입 : 분양권을 주택 수에 산입함으로써 다른 주택에 대한 양도세 비과세 or 중과세, 취득세 중과세에 지대한 영향을 미치게 되었다.

1) 취득세 : 2020.8.12 이후 취득한 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔 및 신탁 주택도 주택 수에 산입

2) 양도세
- 2021.1.1 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권은 주택 수에 산입(조합원입주권, 주거용 오피스텔, 신탁회사에 위탁한 주택은 종전부터 양도세 비과세와 과세 판단 시 주택 수 에 산입 되었었음)

@ 비과세 보유기간의 기산일 변경 : 2021.1.1 양도 시부터 1 주택만 보유한 날에서 양도일까지 2년 이상 보유해야 함

3. 법인에 대한 규제 대폭 강화

4. 사실상 임대주택 폐지 : 2017~2018년도에 등록된 임대주택이 가장 많았기 때문에 이에 따른 파급효과는 8년 후인 2025~2026년에 나타날 것으로 예상됨

5. 보유세 = 향후 부동산 세제의 핵심 : 양도, 증여세가 높아지고 임대등록, 법인 소유 등이 막히면서 기존에 2채 이상의 주택을 보유하고 있던 입장에서는 보유를 선택할 가능성이 높다.

# 부동산 세금을 이해하기 위한 기초 지식

1. 국세(기획재정부) VS 지방세(행정안전부) : 국세법과 지방세법은 완전히 분리되어 각자의 논리에 따라 과세됨

구분	국세	지방세 등
		지방세	관련 부가세
취득단계	상속세	취득세	농어촌특별세(국세)
	증여세		지방교육세
보유단계	종부세 농어촌 특별세	재산세	지방교육세 지역자원시설세 재산세 과세특례
임대단계	종합소득세	지방소득세	-
처분단계	양도세	지방소득세	-

2. 1세대의 정의

1) 소득세법 제88조 제6호 및 동법 시행령 제152조의 3 = 양도세

“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

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제152조의 3(1세대의 범위) 법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

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2) 지방세법 시행령 제28조의 3 = 취득세 / 1세대 = 주민등록표에 함께 기재된 가족

제28조의 3(세대의 기준) ① 법 제13조의2제13조의 2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이조에서 “세대별 주민등록표”라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인 기록표 및 외국인등록표(이하 이조에서 “등록외국인 기록 표등”이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인 기록 표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.
1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 「소득세법」 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.
2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양(同居奉養) 하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家) 한 경우
3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우

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3) 양도세 VS 취득세에 있어 1세대 개념 차이

- 소득세법 = 양도세 : 자녀가 60세 이상의 부모를 모시기 위해 합가 한 경우 1세대

- 지방세법 = 취득세 : 자녀가 65세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주

4) 종부세법상 1세대의 개념 : 소득세법상 1세대의 개념과 유사하나, 혼인의 경우 5년간, 동거봉양의 경우 10년간은 각각 1세대로 보는 차이가 있다.

구분	취득세	종부세	임대소득세	양도세
세대개념	1세대 다주택자 세율 정할 때	1세대 1주택 공제를 정할 때	-	비과세 or 중과세 등을 적용할 때

3. 주택의 정의
1) 양도세 : '상시 주거용 건물' = 용도에 따라 주택 여부 판정 ex> 주거용 오피스텔 = 주택 = 양도세 비과세 or 중과세

총 주택 수		양도세 중과세 판단 때 제외되는 주택		양도세 중과세를 위한 필요한 주택 수
모든주택 주거용 오피스텔 조합원 입주권 2021.1.1 이후 취득한 분양권	-	기준시가 3억 이하의 주택 조합원 입주권 분양권 (수도권, 광역시, 세종시 읍,면지역, 도 지역에 한함)	=	2주택 이상

@ 양도세 비과세와 중과세 판단 시 주택 수 산정방법 차이

구분	비과세	중과세
상시 주거용 건물	포함	포함
지분으로 보유한 주택	포함	포함
조합원 입주권	포함	포함
상가주택	포함(전체 포함 가능)	포함(주택만)
양도세 감면 주택	제외(일부는 포함 가능)	포함
분양권	포함(2021.1.1 이후 취득부터)	포함(2021.1.1 이후 취득부터)
임대사업자의 임대주택	제외	포함(!!!)

2) 취득세 : 지방세법 제11조 제1항 제8호 등
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산 등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

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총 주택 수		취득세 중과세 적용 시 제외되는 주택 등		취득세 중과세 적용에 필요한 주택 수
모든주택 주거용 오피스텔 조합원 입주권 분양권 신탁주택	-	농어촌 주택 공시가격 1억원 이하 주택 (재개발 구역 등 제외)	=	최소 2주택 이상

- 일반 부동산에 대한 취득세율 = 4% = 주거용 오피스텔 취득 시 적용 / 주택은 주택가액에 따라 1% ~ 3%

- 중과세율 : 2020.8.12 이후 유상으로 취득한 주택에 대해 8% ~ 12%의 중과세 부과

4. 조정대상지역 = 세제와 밀접한 관련

1) 양도세

- 양도세 비과세 거주기간 적용
- 일시적 2 주택 비과세 처분기한 단축
- 양도세 중과세 적용

2) 취득세

구분	총 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
무주택자의 취득	1채	1~3%	1~3%
1주택자의 취득	2채	일시적 2주택 : 1~3% (조정 to 조정 & 1년 내 처분, 그외 3년) 그외 : 8%	1~3%
2주택자의 취득	3채	12%	8%
3주택자의 취득	4채	12%	12%

@ 서울에 1 주택을 보유한 1세대가 비조정지역에 있는 1주택을 취득하는 경우 = 1% ~ 3% 적용
단, 양도세는 다른 결과가 나올 수 있음

3) 종부세 : 개인별로 조정지역 내 2 주택을 보유하면 중과 & 300% 세부담 상한율 적용

# 조정대상지역 & 투기과열지구 주요 지정 효과

구분		조정대상지역	투기과열지구
금융	가계대출	2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
		1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지 - 예외 : 기존 주택 2년(투기과열은 1년) 내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등
		고가주택(시가 9억초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 금지 - 예외 : 무주택 세대가 구입 후 6개월 내 전입, 1주택 세대가 기존 주택 6개월 내 처분 및 전입 조건
		- LTV : 9억원 이하 50%, 9억 초과 30% - DTI : 50%	- LTV : 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% - DTI : 40%
세제, 정비사업		다주택자 양도세 중과 장특공 배제 - 2주택 + 20%, 3주택 + 30% (분양권 = 주택 수 포함)	재건축 조합원 지위양도 제한
		2주택자 이상 보유자 종부세 추가 과세	재개발 조합원 분양권 전매 제한
		2주택자 이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 (300%)	정비사업 분양 재당첨 제한
전매제한		분양권 전매 제한	주택 분양권 전매 제한
기타		주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 - 투기과열지구는 증빙자료 제출

원래는 하나의 글에 모두 정리해보려고 했는데, 글이 지나치게 길어져서... 각 세목별 세부 내용에 대해서는 적정한 분량만큼씩 나눠서 다시 정리해야겠다.

취득세, 종부세, 양도세, 증여세 등에 대한 세부 내용은 후속(?) 글에 보다 상세 다뤄볼 예정이다.