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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라
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이 책은 부동산 투자에 있어 다른 어떤 요소보다 사람들의 심리가 끼치는 영향이 얼마나 큰지 잘 설명하고 있다. 무엇보다도 인상 깊은 것은 부동산, 특히 아파트 가격의 사이클을 명확하게 제시하고 있다는 것이다.
주식과 부동산 투자에 관한 책들을 공부해볼수록, 투자에 성공하기 위한 간단한 원칙이 보이는 것 같다. 누구나 알고 있지만 실행하기는 쉽지 않는 것...바로 '싸게 사서 비싸게 판다'는 것이다.
'싸게 사서 비싸게 팔기' 위해서 무엇보다도 중요한 것은 현재 가격이 싼 지 비싼지를 알아야 한다.
이 책에서 강조하는 것처럼 부동산 사이클 중 하락 안정기에 아파트를 매수했다면 비록 가치 측정(임장 등 분석)이 미흡하거나 큰 공력을 들이지 않더라도 다가올 상승기 때 의미 있는 수익을 거둘 수 있다. 그러나 아무리 가치 측정에 완벽을 기한다고 하더라도 폭락기 직전에 아파트를 매수했다면 수익을 기대하기는커녕 이후 몇 년간은 쓰린 속을 달래야 한다.
이 책에서 나온 부동산 사이클을 읽다가 얼마 전에 공부했던 '코스톨라니 옹의 달걀'이 떠올랐다. 주식투자나 부동산 투자나 일개 개미(?)의 입장에서 성공하는 투자를 하기 위해 반드시 알아야 할 것은 동일하구나!!!
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돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라
book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=1913167 돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라 앙드레 코스톨라니 최후의 역작으로 증권 거래와 투자심리에 중요한 변수인 투자의 근본적인 비밀과 기술 등을 안내
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# 부동산 가격에 관한 오해들
1. 주택보급률과 빈집 수는 부동산 가격에 영향이 없다
주택은 다른 물건과 달리 '생활권'이라는 공간적 제약 즉, 각종 편의시설 및 기반시설이 존재해야 비로소 집으로서의 가치를 지닌다.
2. 인구감소는 많은 요인 중 하나일 뿐
집은 대표적으로 가격이 정해져 있지 않은 물건이기 때문에 시장에서의 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 또한 주택을 1인 1 수요로 생각하는 것은 정말 잘못된 생각이다.
3. 금리는 바람잡이일 뿐
집은 어떤 다른 투자상품보다 자금 규모가 크기 때문에 미리 계획을 세워서 준비한다. 또한 투자로 인해 얻은 수익이나 손해가 금리로 인한 영향보다 월등하게 크기 때문에 금리가 결정적인 요소라고 할 수 없다(몇 천에서 억 단위를 버는데 금리 몇 %가 중요하겠는가?).
금리가 올라가면 집값이 내려간다는 주장은 주택을 '투자 상품'으로만 보기 때문이다. 집값에 영향을 주는 것은 월세보다 전세 가격이다.
다만, 이미 흐름이 정해져 있는 경우 즉, 하락기가 된다면 금리가 오르는 것은 사람들의 심리에 큰 영향을 줄 수 있다. 마찬가지 이유로 상승기에 금리가 하락한다면 사람들의 투자 심리를 더 자극할 수 있다.
결국 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과하다.
4. 미분양 X, 입주 미분양 O
분양 당시 미분양은 시장에 별 영향이 없다. 건설사 입장에서는 아파트를 다 짓고 입주하기까지 걸리는 시간이 최소 2~3년이기 때문에 몰래(?) 할인을 하던 어쩌던 입주 전까지 다 팔면 그만이다. 따라서 하락기의 시그널로는 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 더 정확하다.
5. 전세 거주자는 집 사기 어렵다
전세는 여러 가지 제도에 의해 튼실히 보호되고 있지만 개인 간의 거래라는 한계 때문에 정확한 날짜에 돈을 돌려받는 것에 있어 문제가 발생할 여지가 있다. 이런 점 때문에 계획이 틀어지는 사례가 있다.
6. 바닥에서는 절대 못 산다. 바닥은 지나 봐야 알기 때문이다.
2008년 금융위기 이후인 2010년쯤에 서울에 입주하던 아파트들은 보통 30% 이상 할인분양을 했었다. 당시 집으로 돈을 벌어본 사람들은 얼씨구나(?)하고 계약을 했지만 2006~2007년에 집을 사서 손해를 봤거나, 전세 살던 사람들의 대다수는 계약하는 경우가 거의 없었다.
바닥을 확인하고자 하는 사람들은 결코 집을 살 수 없다. 특히 집을 사본 적이 없는 사람들일수록 그 심리가 더 강하다.
집은 '전 재산+대출'로 사야 하기 때문임을 알기에 절대 손해 보면 안된다는 심리가 발동되고 그래서 안전한 전세를 선호하는 심리가 이해는 되지만, 그런 마인드로는 영영 집을 못 산다.
7. 부동산 투자자 감소 = 전세 폭등
부동산 투자자 중 전세 투자자는 오로지 매매가가 올라가야 수익이 발생한다. 거기에 세금을 고려하면 큰 메리트가 없을 수 있다.
반면, 임차인의 입장에서 전세상품은 최고의 상품이다. 그렇기에 임차인의 모두가 '월세'보다는 '전세'를 선호한다.
한국 전세의 공급은 대부분 개인 투자자로부터 나온다. 따라서 개인투자자들이 전세 투자를 하지 않는다면 전세 공급이 줄어들고 따라서 전세가가 오르는 것은 매우 당연한 현상이다.
# 부동산의 특징을 잘 알고 투자 계획을 세워야 한다.
1. 1 물 1가 = 똑같은 집은 하나도 없다. 주택보급률이 높아진다고 해서 집값이 내려가는 것은 아니다.
2. 부동성
김포 신도시에 입주 물량이 3만 채가 있다고 강남 집값에 영향을 줄 것인가? 지금까지 수도권과 지방의 부동산 시장은 서로 다른 흐름을 보여왔다.
3. 부증성
아파트는 공급하는데 걸리는 시간과 비용이 다른 재화에 비해 압도적으로 많이 필요하다. 통상 아파트는 공급부터 실제 입주까지 3년이 걸린다. 당장 공급이 필요하다고 해서 마구 찍어낼 수 있는 물건이 아니다.
4. 필수요소
아파트는 전월세 or 자가 2가지 중 하나는 무조건 선택해야만 한다.
# 전세와 월세
1. 월세 = 전세의 종속변수일뿐
월세는 전세에 영향을 주는 것이 아닌 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세가도 올라갈 뿐이다. 월세는 전세보다 세입자에게 상당한 부담을 주기 때문에 전세가 상승에는 못 미치게 된다. 다만, 전세에서 월세로 전환되는 월세 전환율이 떨어질 뿐이다.
월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지는 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 분명!
전세는 세입자에게 절대적으로 유리한 제도다. 전세가 없어져야 한다고 생각하는 주체가 세입자라면 시장과 현실을 모르는 매우 어리석은 사람이다.
2. 월세 투자 VS 전세 투자
수도권 전세가율이 90%를 넘는 곳도 있다. 10%만 투자한 사람이 매매가의 10%만 올라도 투자 수익률이 100%가 되는 경이로운 투자 수익을 올릴 수 있는 구조이다.
언뜻 보면 월세 투자가 2가지 수익(매달 수익 & 시세차익)이 동시에 발생하기 때문에 유리한 투자방식인 것처럼 보이지만, 명확하게 따져보면 투자 금액 대비 순수익의 비율이 중요하다 = 전세 투자가 더 낫다!!!
# 전세대란을 막을 수 있는 방법
1. 공급 증가 = 수요 대비 20% 이상 / 주택임대사업자 폐지는...
집은 필수재이기 때문에 비싸다고 안 살 수 있는 물건이 아니다. 전세(월세 X) 임대사업자 활성화를 통해 공급을 늘려야 한다.
2. 정책의 역효과 = 전세자금 대출, 보증보험
임차인을 위한 정책이 오히려 전세 수요를 늘렸다. 공급은 줄어드는데 수요가 늘어난다면...
# 전세가와 집값을 올리는 주범은 전세 임차인이다.
예시 : A아파트 매매가 2억, 전세가 1억 8천
부동산에2억 원짜리 매물 수 십 개가 나와 있다. 전세는 1억 8천 딱 1개밖에 없는 상황
전세는 즉시 거래 완료 -> 2억에 나와있던 매물 일부가 2억 1천만 원이 되어서 재등장 -> 얼마 후 전세 1억 9천 등장 -> 즉시 거래 완료 -> 2억짜리 매물 모두 사라짐 -> 2억 2천 매물 등장 -> 얼마 후 전세 1억 9천5백 등장 -> 즉시 거래 완료 -> 2억 3천 매물 등장 -> 2억 1천짜리 매매 완료 -> 얼마 후 전세 2억짜리 등장......
이런 식으로 1년 정도 지나니 매매는 거의 없는데 전세는 2억 4천, 매매호가는 2억 6천이 되어버렸...
즉, 어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와서 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립된다.
현명한 투자자는 이러한 상황을 잘 인지해서 갭 투자로 활용하면 된다.
# 역전세난 발생의 요건
신도시, 대규모 입주 물량, 최소 3년 정도 비슷한 입주 물량이 한 지역에 쏟아져야... 다만, 대부분의 역전세난은 일시적인 현상에 그친다. 2024~2025년도쯤의 수원 재개발 구역?!
# 선분양과 후분양
1. 선분양의 문제점 : 입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원인을 제공
선분양은 가장 큰 문제점은 공급은 되고 있는데 그게 집이 아니라는 것이다. 시장이 좋은 시기에는 건설사들이 땅이 허락하는 한 마구 분양을 하게 되어 있고, 이때 분양된 아파트들은 분양가 인상을 통해 오히려 집값을 올리는 역할을 한다. 이렇게 몇 년 동안 분양이 이러지고 나서 이 분양권들이 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 그야말로 입주대란이 일어난다.
2. 후분양의 문제점 : 공급이 줄어든다.
후분양이 되면 공급은 줄어들 수밖에 없다. 중요한 것은... 내가 살고 싶어 하는 지역은 언제나 공급이 부족한 상태이다.
후분양제도가 실시되면 공급 부족으로 인해 반드시 집값 폭등이 일어나게 된다. 이런 상황이 오기 전에 아파트를 미리 구매해야 한다 ㅠㅠ
# 전세가와 집값
1. 전세가는 매매가 지지해준다.
대부분의 사람들이 '집값은 더 내려갈 것'이라고 예상하는 시기라도 밑에서 전세가가 치고 올라오면서 매매가를 받쳐주는 역할을 한다.
2. 전세가는 매매가를 올려준다.
전세난이 발생하면 전세가가 매매가의 90%에 육박하게 되고, 이런 상황이 지속되면 결국 전세가가 매매 호가를 상승시켜 매매가를 올려주는 역할을 한다. 2013~2014년 매매심리는 거의 바닥이었지만 전세가가 매매거래 하나 없이도 매매가를 밀어 올렸다.
3. 전세가 하락이 매매가 하락을 이끈다.
폭등기 이후 신명 나는 분양 대잔치가 이뤄지고 난 2~3년 후 대규모 입주 상황이 되면, 그렇게 된다.
아파트 경기 사이클이 폭등기에 이르게 되면 아파트 매매가는 대략 2배 정도 상승한다. 이때 전세가는 매매가의 오름폭을 따라가지 못하게 되고 매매가 대비 전세가율이 낮아지게 된다(70~80%---> 50~60%).
건설사 입장에서는 이 시기가 높은 가격에 분양해도 잘 팔리기 때문에 이 시기에 분양을 집중한다. 이렇게 분양된 물량에 입주가 시작될 때(분양 후 3년 후) 전세는 폭락한다. 이때 추가 투입자금이 없는 투자자들은 눈물을 머금고 마이너스 프리미엄에 분양권을 던져야 하는 상황이 발생하고, 이런 투자자들이 많아지면 비로소 아파트 가격 폭락기가 온다.
# 폭등과 폭락의 원인 = 시장 참여자들의 심리를 제외하면 분석이 불가능하다.
1. 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다.
부동산은 가격이 정해져 있지 않다. 이 때문에 90%의 사람들은 집값이 내려가더라도 결국 집을 못 산다.
즉, 투자를 위해서는 약간의 리스크는 감수해야 한다.
2. 사람들은 비쌀 때 더 잘 산다.
현재와 같이 분양이 핫 한시기라면, 분양만 끝나면 프리미엄이 붙는다. 이어 나중에 분양한 것은 오히려 먼저 분양한 것보다 위치 등 여건이 떨어지는데도 더 비싸게 분양이 된다. 심지어 아주 잘 팔린다...
이는 무조건 빨리 사야 한다는 사람들의 심리 때문이고 결국 이러한 심리는 손해보지 않으려는 것에서 비롯된다. 이 상황에서 가만히 있던 사람들은 금전적 손해는 없지만 '누가 얼마 벌었네~' 등의 얘기를 들으며 상대적 박탈감을 느끼고 결국 이런 사람들마저 '묻지 마 투자'에 나서면 폭등은 절정을 이루게 된다. 이때가 바로 '상투'다.
3. 폭등 후에는 반드시 폭락이 찾아온다.
# 정부 정책의 효과가 미미한 이유
1. 어느 한쪽 편에 설 수 없다 : 여기도 표고, 저기도 표다... 집값이 급등해도 부담, 폭락해도 부담이다... 결국 적당한 선에서 정책을 만든다.
2. 5년 후에는... : 장기적 관점의 정책 수립과 진행이 어렵다... 빠른 효과를 원하면 부작용도 그만큼 크다.
3. 다음 정권은 다르겠지 : 국민들이 버티기에 들어간다.
# 실제 수요와 공급 = 시장 참여자들의 극히 일부
1만 세대의 아파트가 있더라도 매물로 나와 있는 1백 개가 실제 공급이다. 그리고 그 동네 부동산을 돌아다니며 집을 구하려는 사람들이 실제 수요이다. 즉, 생각보다 부동산 시장에서의 수요와 공급은 그 수가 적다.
나머지 사람들의 참여 여부는 시장 분위기에 따라 달라진다. 상승 흐름에서는 매도자 우위의 시장이, 하락 흐름에서는 매수자 우위의 시장이 형성된다.
그리고 수요와 공급이 어느 정도 일치하는 안정적 시장에서는 서로 관망세라고 할 수 있다. 그러나 이 시기에는 전세가 상승이 매매가 상승을 이끈다.
특히, 한국에서는 초&중학교가 '지역 배정'이기 때문에 그 학교에 보내고자 한다면 반드시 그 지역에 주소 이전이 되어 있어야 한다. 공급은 고정인데 수요가 많다면 꾸준히 가격이 상승할 수밖에 없다. 따라서 매매 흐름이 상승일 경우 매매 쪽 수요가 상승한다. 반면, 하락으로 형성되어 있다면 전세 쪽 수요가 상승한다 = 전세가가 슬금슬금 매매가를 밀어 올린다...
# 부동산 사이클 = 폭락기, 하락 안정기, 상승 안정기, 폭등기
1. 폭락기(3~4년)의 시그널
- 반드시 폭등기가 먼저 있어야 한다. 전세제도가 있는 한국의 특성상 웬만한 외부 충격은 버텨낸다.
- 정부의 규제 정책이 완화(세금 & LTV)되고, 정부에서 직접 공급하는 택지나 아파트 분양도 없어진다.
2. 하락 안정기의 시그널 : 매매가는 별다른 변동이 없지만 전세가가 서서히 상승하는 시기 = 적극적인 투자자 출동!
- 자가였던 사람이 집을 팔고 전월세로 옮긴다.
- 미분양이 넘쳐나고, 주택공급은 여전히 별로 없다.
- 정부 정책은 부양책을 내놓지만 사람들의 심리는 얼어있다.
3. 상승 안정기의 시그널 : 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 시기 But 심리는 여전히 부정적 = 갭 투자 유행
- 매매 매물은 엄청 많지만 전세매물은 귀하다 = 전세가가 매매가를 밀어 올림 = 전세난이 심해짐 = 전세 가수요가 발생
4. 폭등기의 시그널 : 매매가 = 2배 이상
- 폭등 = 사람들의 심리 때문 = '누가 얼마 벌었네~' 등의 얘기를 들으며 상대적 박탈감을 느끼고 결국 이런 사람들마저 '묻지 마 투자'에 나선다.
투자자라면 반드시 폭등 후 뒤에 있을 폭락을 대비(준비) 해야 한다. 가장 좋은 방법은 적당한 시기(어깨), 적당한 가격에 매도하고 전세로 들어가는 것이다. 꼭대기에서 파는 것은 기적에 가깝다. 이 과정을 반복하면 집 한 채로도 자산을 불릴 수 있다.
반대로 투자를 준비하는 입장에서는 기다려야 한다. 다만, 진행 과정 중에서는 명확히 판단하기 불가능하기 때문에 어느 정도 리스크는 감수해야 한다.
# 폭락기가 오기 위한 조건 : 핵심은 폭등!!!
1. 공급과잉 : 한 지역에 3~4년 이상 물량 쏟아내기
2. 공급 과잉 기간 동안의 폭등 : 매매가와 전세가의 갭이 상당히 떨어져야
3. 분양가 프리미엄 X : 미분양이 동반된다.
3. 묻지 마 투자 : 묻지도 따지지도 않고 하는 투자
# 기억해야 할 것들
1. 최고의 투자 = 새 아파트, 특히 신축이 귀한 지역일수록 파급력이 크다.
2. 부동산 투자 시 1순위 = 학군, 그 학교에 보내기 위해서는 선택권이 없다.
3. 개별 물건보다 중요한 것은 타이밍!!!
좋은 물건은 결코 고민하는 사람에게 가지 않는다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 매수하라. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 올바른 시점에 적당한 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자다.
4. 갭 투자 = 하락 안정기
- 전세가가 치고 올라와 매매가와 근접하는 시기. 전세가가 초기 매수가를 넘어서면 원금 회수가 되고... 회수되는 금액을 다시 다른 물건에 투자한다면 상상 이상이 수익을 거두는 것도 가능하다.
- 전세가율 90% 이상 아파트 = 인기가 없는 아파트. 그러나 과감하게 투자해도 괜찮다. 결국 전세가가 매매가를 밀어 올리기 때문이다.
- 팔 때는 반드시 전세 만기 시점에 맞춰야 한다. 그래야 다른 투자자가 큰 부담 없이 그 물건을 받아줄 것이다. 팔 때는 항상 투자자의 입장에서 생각해야 한다. 기존 세입자에게 오른 전세금을 미리 맞추자고 하거나, 부동산에 미리 부탁해서 만기에 맞춰 다른 임차인을 섭외하면 생각보다 잘 팔린다.
- 반대로 매수 시에는 부동산에 전세부터 최고 시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안해라. 그래야 안전한 갭 투자를 진행할 수 있다.
5. 다음 턴은 대형 평수가 대세??
- 과거에는 현재와 달리 대형평수가 오히려 더 비쌌다.
- 85 초과 평수 아파트는 부가세가 붙는다 = 면적별 금액으로 환산하면 소형보다 대형이 더 싸다. 건설사는 현재 인기 좋은 소형에서 마진을 많이 보고 대형에서는 손해를 보고 팔고 있다.
- 그동안 공급되었던 아파트들이 전부 중소형이었기 때문에 대형 평수의 매물이 상대적으로 귀해졌다.
6. 지방투자의 이점 = 세금 & 수도권과 다른 사이클
- 세금을 고려하면 지방투자의 수익률이 더 좋을 수 있다.
- 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향 안정기에 접어들었을 것이다.
7. 임장 = 부부동반, 그래야 빠른 의사결정이 가능하다.
8. 오피스텔 투자 = 부동산 공부 빡시게 할 수 있는 좋은(?) 기회
9. 잘 파는 것이 잘 사는 것만큼 중요하다 = 일시적 1가구 2 주택 비과세 등 활용 & 전세 만기 맞춰 팔기
10. 초보라면 피해야 할 5가지 투자 : 경매, 지역 주택조합, 빌라, 재개발(재건축), 분양권 단타